법원판례 - 판례모음
창원지법 2005. 10. 20. 선고 2003가합3133 판결 【하자보증금】 항소
[각공2005.12.10.(28),1973]
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【판시사항】
[1] 집합건물인 아파트의 구분소유자들이 공유부분의 하자에 관하여 분양자로부터 그 하자의 보수에 갈음한 손해배상금을 지급받아 이로써 직접 하자보수를 실시하는 경우, 그 하자보수의 법적 성질
[2] 아파트의 전체 구분소유자들 중 5분의 4 이상의 구분소유자들이 서면에 의하여 입주자대표회의에게 아파트 공용부분의 하자로 인한 손해배상청구권을 양도하였다면 이로써 입주자대표회의가 분양자를 상대로 그 하자로 인한 손해배상청구의 소를 제기하거나 수행하는 데에 대한 관리단집회의 서면에 의한 결의 요건이 충족되었다고 본 사례
[3] 입주자대표회의는 관리단집회의 결의가 있더라도 개별 구분소유자의 동의나 승낙 없이는 전유부분의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사할 수 없다고 한 사례
【판결요지】
[1] 집합건물인 아파트의 공용부분이 구분소유자들의 공유에 속하고, 각 구분소유자들이 공용부분의 보존행위로서 분양자에게 하자의 보수를 청구할 수 있다 하더라도, 분양자로부터 하자보수에 갈음한 손해배상금을 지급받아 이로써 직접 하자보수를 실시하는 경우 그 하자보수는 집합건물에 있어서 공용부분의 특성상 개개의 구분소유자들이 따로 실시할 수는 없고 전체적으로 통일적으로 실시되어야 한다는 점에서 이는 개개의 구분소유자들이 단독으로 행할 수 있는 보존행위라고 보기는 어렵고, 전체 구분소유자들의 공동의 이익에 합치하도록 집단적인 의사결정방법에 의하여 행해져야 할 관리행위에 해당한다.
[2] 아파트의 전체 구분소유자들 중 5분의 4 이상의 구분소유자들이 서면에 의하여 입주자대표회의에게 아파트 공용부분의 하자로 인한 손해배상청구권을 양도하였다면 이로써 입주자대표회의가 분양자를 상대로 그 하자로 인한 손해배상청구의 소를 제기하거나 수행하는 데에 대한 관리단집회의 서면에 의한 결의 요건이 충족되었다고 본 사례.
[3] 입주자대표회의는 관리단집회의 결의가 있더라도 개별 구분소유자의 동의나 승낙 없이는 전유부분의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사할 수 없다고 한 사례.
【참조조문】
[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 , 제16조 , 민법 제667조 제2항 / [2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 , 제41조 제1항 , 민법 제667조 / [3] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제3호 , 제9조 , 제16조 , 제38조 , 제41조 제1항 , 민법 제667조
【전 문】
【원고】 마산삼계대동아파트입주자대표회의 (소송대리인 변호사 김일진)
【피고】 주식회사 대동주택 외 1인 (소송대리인 변호사 강재현)
【변론종결】 2005. 9. 15.
【주문】
1. 원고에게,
가. 피고 주식회사 대동주택은 1,332,147,469원 및 이에 대한 2005. 5. 13.부터 2005. 10. 20.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20% 각 비율에 의한 금원을,
나. 피고 대한주택보증 주식회사는 피고 주식회사 대동주택과 각자 위 금원 중 1,227,226,305원 및 이에 대한 2005. 5. 13.부터 2005. 10. 20.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20% 각 비율에 의한 금원을 각 지급하라.
2. 원고의 피고 주식회사 대동주택에 대한 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 10%는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】 원고에게, 피고 주식회사 대동주택은 1,385,139,578원 및 이에 대한 이 사건 2005. 4. 2.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 이 판결선고일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을, 피고 대한주택보증 주식회사는 피고 주식회사 대동주택과 연대하여 위 금원 중 1,227,226,305원 및 이에 대한 이 사건 2005. 4. 2.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 이 판결선고일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이유】
1. 기초사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 9호증, 을 제1, 2, 5, 6 내지 9호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 곽태수, 이기훈의 각 증언, 이 법원의 현장검증 결과(이하 '현장검증 결과'라고 한다), 감정인 강주철의 감정 결과(이하 '감정 결과'라고 한다), 이 법원의 강주철에 대한 각 사실조회 결과(이하 '사실조회 결과'라고 한다)에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
가. 당사자의 지위
(1) 피고 주식회사 대동주택(이하 '피고 대동주택'이라 한다)은 마산시 내서읍 삼계리 34 지상에 마산삼계대동아파트 12개동 822세대(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)를 신축하여 분양한 회사이고, 원고는 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것, 이하 '주촉법'이라 한다) 제38조 및 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 전의 것, 이하 '관리령'이라 한다) 제10조의 규정에 따라 이 사건 아파트를 관리하기 위하여 그 입주자 등으로 구성된 단체이다.
(2) 주택사업공제조합은 주촉법 제47조의6의 규정에 의하여 설립되었는데, 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정된 것) 제47조의6 규정에 의하여 설립된 법인인 피고 대한주택보증 주식회사(이하 '피고 대한주택보증'이라 한다)가 같은 법 부칙 제6조에 의하여 공제조합의 모든 재산과 권리·의무를 포괄승계하였다.
나. 하자보수보증계약의 체결과 사용승인 등
(1) 피고 대동주택은 주택사업공제조합의 조합원으로서 당시 시행되던 주촉법 제38조 제15항, 관리령 제17조에 따른 하자보수보증금 예치의무를 이행하기 위하여, 1998. 6. 13. 주택사업공제조합과 사이에 보증채권자를 마산시장으로 하여 다음과 같이 각 하자보수보증계약(이하 '이 사건 보증계약'이라 하고, 그 기재순서에 따라 '제1보증계약', '제2보증계약'이라 한다)을 체결하고 주택사업공제조합으로부터 하자보수보증서를 발급받아 사용승인권자인 마산시장에게 예치하였다.
① 보증금액 : 1,109,692,870원, 보증기간 : 1998. 6. 16.부터 2001. 6. 15.까지(3년간)
② 보증금액 : 277,423,220원, 보증기간 : 1998. 6. 16.부터 2008. 6. 15.까지(10년간)
(2) 한편, 이 사건 보증계약의 내용으로 편입된 의무하자보수보증약관(이하 '이 사건 약관'이라 한다)의 주요내용은 다음과 같다.
제1조(용어의 정의)
1. '조합'이라 함은 주택사업공제조합을 말합니다.
3. '보증채권자'라 함은 보증서 앞면에 기재된 사업승인권자 또는 입주자대표회의를 말합니다.
4. '하자'라 함은 공동주택관리규칙 별표에서 정하는 하자를 말한다.
6. '보증사고'라 함은 공동주택관리령에서 정하는 하자에 대하여 주채무자에게 일정한 기간을 정하여 하자보수를 통지하였으나 이행하지 않는 경우를 말합니다.
제2조(보증관계의 성립) 이 보증서는 보증서 발급일로부터 30일 이내에 사용검사를 필한 경우 유효하게 성립하며 사용검사일로부터 보증채무를 부담합니다.
제3조(보증채무) 조합은 보증사고가 발생한 경우 주채무자가 이를 이행하지 아니한 하자에 대하여 이 보증서에 기재된 사항과 약관에 따라 보증채무를 이행합니다.
제4조(보증채무 이행대상이 아닌 하자) 조합은 다음 각 호에 해당하는 하자에 대하여는 보증채무를 이행하지 아니합니다.
1. 천재지변, 전쟁, 내란 기타 이와 비슷한 변란으로 발생하거나 증가된 하자
6. 미시공, 설계도면과 달리 시공된 부분, 설계상의 하자, 주택건설기준 등에 관한 규정을 위반한 시공 및 기타 사용검사 이전에 발생한 하자
7. 공동주택관리규칙 별표에 의거 하자보증책임기간이 종료한 후 발생한 하자
제5조(보증채권자의 명의변경) 입주자대표회의가 구성된 때에는 공동주택관리령에 따라 입주자대표회의 명의로 보증채권자를 변경하여야 합니다.
제11조(보증채무의 이행방법) ① 조합의 보증채무이행은 하자보수를 이행하거나 하자보수비용을 지급하는 것으로 합니다.
제13조(보증채무의 이행한도) 제11조의 보증채무 이행은 보증금액을 한도로 합니다.
(3) 피고 대동주택은 이 사건 아파트에 관하여 1998. 6. 16. 마산시장으로부터 사용승인을 받아 주민들을 입주시켰는데, 그 무렵 이 사건 아파트의 입주자대표회의인 원고가 구성되자 마산시장은 관리령 및 이 사건 약관에 따라 이 사건 보증계약에 따른 하자보수보증서의 보증채권자를 마산시장에서 원고로 변경하였다.
다. 이 사건 아파트에 발생한 하자
이 사건 아파트에 수분양자 등의 입주가 시작된 후 많은 하자가 발견되자, 입주민들과 원고는 1999. 6. 2.경부터 피고 대동주택에 대하여 수차례에 걸쳐 하자보수를 요청하여 피고 대동주택이 일부 하자를 보수하기도 하였으나, 그 하자보수가 제대로 이행되지 아니하여 그 이후에도 여전히 위 아파트에는 많은 하자가 남아 있다.
라. 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 양도
(1) 이 사건 아파트 전체 822세대 중 81.63%에 상당한 671세대의 구분소유자들은 이 사건 소가 제기된 후인 2005. 6. 17.경 원고에게 이 사건 아파트의 공용부분은 물론 전유부분의 하자로 인한 피고 대동주택에 대한 손해배상청구권을 양도하고(손해배상청구권을 양도한 위 671세대는 [별지 2] 제1 내지 12의 각 양도 여부란에 'O' 표시가 되어 있는 세대인데, 그들의 전유부분의 면적은 [별지 3] 기재와 같이 전체 전유면적의 81.83%에 이른다. 이하 위 세대들을 '채권양도세대'라고 한다), 그 무렵 위 양도사실을 피고 대동주택에 통지하였다.
(2) 한편, 원고는 그 동안 이 사건 아파트와 그 부대시설 및 복리시설 등의 하자보수업무를 주도하여 왔는데, 피고 대동주택으로부터 이 사건 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 수령할 경우 원고가 그 금원으로 이 사건 아파트의 하자보수를 실시할 예정이다.
2. 피고 대동주택에 대한 청구에 관한 판단
가. 먼저, 이 사건 아파트의 공용부분에 발생한 하자 등과 관련한 청구에 대하여 보건대, 민법 제265조에 의하면, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하되, 보존행위는 각자가 할 수 있도록 되어 있고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다)에 의하면, 구분소유자 전원은 그가 가지는 전유부분의 면적비율에 따라 집합건물의 공용부분을 공유하고, 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있으며, 각자 공용부분의 보존행위를 할 수 있으나( 제10조, 제12조 제1항, 제11조, 제16조 1항 단서), 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관한 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 아니 되고( 제5조), 한편 공용부분의 관리에 관한 사항은 보존행위가 아닌 한 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하도록 하고 있으며( 제16조), 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성하게 되고( 제23조), 관리단집회의 결의에 의하여 선임된 관리인은 공용부분의 보존, 관리 및 변경을 위한 행위, 관리단의 사업시행에 관련하여 관리단을 대표하여 행하는 재판상 또는 재판 외의 행위 등을 할 수 있으며( 제25조), 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 의하고( 제37조 제1항, 제12조), 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결하고( 제38조), 이 법 또는 규약에 의하여 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 보도록 되어 있다( 제41조 제1항).
위 각 규정에 의하면, 집합건물인 이 사건 아파트의 공용부분이 구분소유자들의 공유에 속하고, 각 구분소유자들이 공용부분의 보존행위로서 분양자에게 하자의 보수를 청구할 수 있다 하더라도, 분양자로부터 하자보수에 갈음한 손해배상금을 지급받아 이로써 직접 하자보수를 실시하는 경우 그 하자보수는 집합건물에 있어서 공용부분의 특성상 개개의 구분소유자들이 따로 실시할 수는 없고 전체적으로 통일적으로 실시되어야 한다는 점에서 이는 개개의 구분소유자들이 단독으로 행할 수 있는 보존행위라고 보기는 어렵고, 전체 구분소유자들의 공동의 이익에 합치하도록 집단적인 의사결정방법에 의하여 행해져야 할 관리행위에 해당하고, 이와 같은 관리행위에 관하여는 관리단집회에서 전체 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결하되, 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 보도록 되어 있는바, 앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트의 전체 구분소유자들 중 5분의 4 이상의 구분소유자들(이들의 의결권도 전체의 5분의 4 이상이다.)이 서면에 의하여 원고에게 이 사건 아파트의 하자로 인한 손해배상청구권을 양도하였다면 이로써 이 사건 아파트의 실질적인 관리주체인 원고로 하여금 피고 대동주택을 상대로 그 공용부분의 하자로 인한 손해배상청구의 소를 제기하거나 수행하는 데에 대한 관리단집회의 서면에 의한 결의 요건이 충족되었다고 봄이 상당하고, 따라서 원고는 이 사건 아파트의 전체 구분소유자들(원고에게 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 양도하지 아니한 세대들에 대한 것도 포함) 또는 그들로 구성된 관리단을 대신하여 피고 대동주택을 상대로 이 사건 아파트의 공용부분 하자로 인한 손해배상청구권을 행사할 수 있다 할 것이다.
나. 나아가 전유부분의 하자와 관련하여 보건대, 집합건물의 전유부분은 그 각 구분소유자의 구분소유권의 목적에 해당하고, 그 보존 또는 관리에 관한 사항은 관리단이나 관리인의 권한 범위를 벗어난 것이며, 전유부분의 하자가 건물 전체의 안전 등에 영향을 주는 것이 아닌 한 전유부분의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 그 각 구분소유자의 구분소유권에 기초한 금전채권으로서, 가사 이에 관하여 관리단집회의 결의가 있다고 하더라도 개별 구분소유자의 동의나 승낙 없이 분양자에게 하자보수에 갈음한 손해배상청구를 할 수는 없다 할 것이다.
따라서 원고는 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 양도받거나 또는 원고가 피고 대동주택을 상대로 이 사건 소송을 제기하는 데 대하여 동의를 받은 범위 내에서 그 각 전유부분의 하자보수에 필요한 비용 상당의 손해배상을 구할 수 있을 뿐이므로 채권양도세대를 제외한 세대의 전유부분에 발생한 하자에 대하여는 손해배상을 구할 권원이 없다.
다. 손해배상책임의 범위
(1) 인정되는 부분
앞서 채택한 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 대동주택이 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하였거나 부실시공 또는 설계도면과 다르게 변경시공함으로써 이 사건 아파트의 공용부분에는 별지 1 제1, 3항 각 하자항목 기재 하자가 현존하고, 이를 보수하는 데에 합계 1,138,896,150원(제1항 23,670,652원 + 제3항 1,115,225,498원)이 소요되는 사실, 이 사건 아파트의 전유부분에는 같은 별지 제2, 4항 각 하자항목 기재 하자가 현존하고, 이를 보수하는 데에 합계 235,203,865원(제2항 123,203,056원 + 제4항 112,000,809원)이 소요되며, 그 중 채권양도세대의 각 전유부분에 발생한 하자를 보수하는 데에 소요되는 비용은 합계 193,251,319원인 사실(그 상세내역은 별지 2와 같다.)이 인정되고, 한편 앞서 본 바와 같이 원고 및 입주자들이 입주 초기부터 계속하여 위 각 하자의 보수를 요구하여 온 점에 비추어 보면, 위 각 하자는 사용승인 당시부터 존재하였던 하자이거나 그 무렵 발생하여 현재까지 보수되지 않고 있는 하자로서 주택법 시행령에서 정한 하자보수책임기간이 경과하기 전에 발생한 사실을 인정할 수 있다.
따라서 피고 대동주택은 원고에게 특별한 사정이 없는 한, 공용부분에 발생한 하자보수비용 1,138,896,150원 및 채권양도세대의 전유부분에 발생한 하자보수비용 193,251,319원 합계 1,332,147,469원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
(2) 인정되지 않는 부분
감정 결과에 의하면, 이 사건 아파트 지하주차장 바닥 트랜치 내에 부분적인 물고임 현상이 발생하고, 구배를 조정하는 방법으로 보수하는 데에 5,497,766원이 소요되는 사실, 이 사건 아파트 지상주차장 U형 측구에도 부분적인 물고임 현상이 발생하고, 역시 구배를 조정하는 방법으로 보수하는 데에 5,541,799원이 소요되는 사실은 인정되나, 지하주자차장 바닥 트랜치나 지상주차장 U형 측구는 오수 및 우수 등을 집수정으로 유도하거나, 배수하기 위한 시설로 우천시에는 통상적으로 어느 정도 물고임 현상이 발생하기 마련이고, 감정 결과에 의하더라도 현재까지 위와 같은 물고임으로 인하여 물이 넘치는 현상이 발견되지 않고, 배수에는 지장이 없다는 사실이 인정되므로, 위 감정 결과만으로는 이를 하자라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이를 피고 대동주택이 책임을 지는 하자라고 볼 수는 없다.
3. 피고 대한주택보증에 대한 청구에 관한 판단
앞서 채택한 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트에 발생하여 현존하고 있는 별지 1의 각 하자항목 기재 하자 중 제3, 4항 기재 각 하자는 피고 대동주택의 공사상의 잘못으로 인하여 이 사건 아파트의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 수 있는 하자로서 사용승인일 이후로서 주택법 시행령 소정의 하자보수기간 및 제1보증계약에서 정한 보증기간인 사용승인일로부터 3년 이내에 발생하였음이 인정되므로 이 사건 보증대상이 되는 하자에 해당한다 할 것이고, 그 보수에 필요한 비용의 합계는 1,227,226,307원(제3항 공용부분 1,115,225,498원 + 제4항 전유부분 112,000,809원)이므로, 피고 대한주택보증은 원고에게 특별한 사정이 없는 한, 피고 대동주택과 각자 피고 대동주택의 손해배상책임액 1,332,147,469원 중 이 사건 보증계약의 각 보증금액 합계인 1,387,116,090원(1,109,692,870원 + 277,423,220원) 범위 내로서 위 하자의 보수에 필요한 비용 상당액인 1,227,226,307원 중 원고가 구하는 1,227,226,305원의 하자보수보증금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 피고들의 주장에 대한 판단
가. 하자보수완료 주장에 대한 판단
(1) 피고들은, 원고는 피고 대동주택에 구체적인 하자의 내역을 적시하며 그 보수를 요청하여 피고 대동주택과 사이에 피고 대동주택이 그 하자를 보수하면 피고 대동주택의 하자보수의무를 종결시키고 이에 대하여 민·형사상 이의를 제기하지 않기로 합의하였는데, 피고 대동주택이 위 합의에 따라 하자보수를 완료하고 하자보수완료확인을 받았으므로 위 합의에 위반하여 제기한 이 사건 소는 위와 같은 부제소 합의에 위반하여 제기된 것으로 부적법하거나, 피고들의 손해배상책임이나 보증책임이 면책되었다는 취지의 주장을 한다.
(2) 살피건대, 갑 제4호증의 5, 6, 갑 제7호증, 을 제2호증의 1, 2, 을 제5 내지 8호증의 각 기재 및 증인 곽태수의 증언에 의하면, 피고 대동주택은 2001. 6. 4.경 원고로부터 하자보수요청을 받고, 같은 달 28.경 원고와 사이에 그 무렵까지 발생한 하자로서 원고가 지적한 하자에 대한 보수공사가 완료되면 피고 대동주택의 하자보수책임은 종료되고, 원고는 이에 대하여 민·형사상 이의를 제기하지 않는다는 내용의 합의서(갑 제6호증의 6, 을 제7호증과 같다.)를 작성한 사실, 그 후 피고 대동주택은 원고가 선정한 고려시설보수 주식회사(이하 '소외 회사'라고 한다)에 의뢰하여 2001. 7. 9.경부터 같은 해 8. 31.경까지 하자보수공사를 시행한 사실, 이 사건 아파트의 관리소장인 곽태수는 2001. 12. 4. 소외 회사에게 위 회사가 하자보수작업을 하였음을 확인하는 내용의 공사확인서(을 제2호증의 2)를 작성하여 준 사실, 그 후 소외 회사는 피고 대동주택에 위 공사확인서를 제출한 다음 피고 대동주택으로부터 공사대금을 지급받은 사실을 인정할 수 있으나, 같은 증거들에 의하면, 위 공사확인서는 소외 회사가 피고 대동주택으로부터 공사대금을 지급받을 목적으로 이 사건 아파트의 관리소장을 독촉한 끝에 작성된 것으로서 단순히 소외 회사의 하자보수작업이 외견상 마쳐졌다는 사실의 확인에 불과할 뿐이어서, 이로써 하자보수가 완전히 완료되었다거나 피고 대동주택의 하자보수책임이 종결되었다고 볼 수는 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으며, 오히려 앞서 채택한 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 위와 같은 피고 대동주택 측의 보수공사에도 불구하고 이 사건 아파트에는 여전히 위에서 인정한 바와 같은 하자가 존재하고 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 하자보수가 완료되었음을 전제로 하는 피고들의 본안전 항변을 포함한 주장은 이유 없다.
또한, 위 공사확인서를 작성하여 준 관리소장에게 당시 입주자들을 대표할 권한이나 원고를 대리할 권한이 있었음을 인정할 만한 증거가 없고, 오히려 갑 제4호증의 7의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 바와 같이 원고는 위 공사확인서가 작성된 때로부터 얼마 지나지 않은 2002. 1. 15.경 피고 대동주택에 대하여 하자보수가 제대로 이루어지지 않았다는 이유로 위와 같이 이루어진 원고와 피고 대동주택의 합의가 무효임을 통지한 점 등에서 보면, 입주자들이나 원고가 피고 대동주택의 손해배상책임을 면제하였다는 취지의 주장도 이유 없다.
나. 감정 결과에 관한 주장에 대한 판단
(1) 균열보수비용에 관하여
피고들은, 콘크리트 균열의 경우 열적 환경이나 계절변화에 따른 온도 및 습도 변화로 인한 건조수축 및 팽창 또는 다른 재료간의 열팽창 계수차 등을 원인으로 하여 자연적으로 발생하는 것으로, 건설교통부가 제정한 2003년 국내콘크리트구조설계기준에 정한 건조환경에서의 허용균열폭인 0.4㎜ 이하의 균열은 하자에서 제외되어야 한다고 주장하나, 감정 결과 및 사실조회 결과에 의하면, 이 사건 아파트에 발생한 콘크리트 균열이 온도·습도 변화 등의 자연적인 원인에 의하여서만 발생하였다고 보기는 어렵고, 또한 이를 보수하기 위한 비용을 산출함에 있어서 균열폭 0.3㎜ 미만의 경우에는 그 이상인 경우와는 달리 간이한 보수공법을 적용한 사실이 인정되므로 피고들의 주장은 이유 없다.
(2) 각 동 옥상층 싱글불량에 대하여
피고들은, 각 동 옥상층 싱글이 탈락된 것은 태풍 매미로 인한 것이어서 이 사건 약관에 의하여 보증채무의 이행대상에서 제외되는 천재지변으로 인한 하자라고 주장하나, 위와 같은 하자가 오로지 태풍에 의하여 발생하였다는 점을 인정할 증거가 없고, 오히려 감정 결과 및 사실조회 결과에 의하면, 공동주택의 옥상의 경우 외부환경에 노출되어 우수나 풍압 등의 자연적인 외부영향을 많이 받는 부분이고, 아스팔트 싱글은 옥상층박공지붕의 방수 역할을 하는 부분이므로 내구성을 유지하여 싱글이 탈락되는 등의 현상이 발생하지 않도록 시공되어야 한다는 사실을 인정할 수 있으므로, 피고들의 주장은 이유 없다.
(3) 옥상 점검용 출입 사다리 누락 및 침실 목창문 손잡이 홈 미시공에 대하여
피고 대동주택은, 위 미시공 부분은 설계도면에 표기되어 있지 않으므로 하자로 볼 수 없다고 주장하므로 살피건대, 현장검증 결과 및 감정 결과에 의하면, 전자의 경우 옥상 출입문과 바닥과의 높이 차가 1m 가량이나 경사진 옥상 바닥으로 내려가려고 할 경우 매우 위험한 상황이고, 후자의 경우 손잡이 홈이 없는 관계로 창문의 개폐에 상당한 불편이 있는 사실이 인정되는바, 위 인정과 같은 사정에 비추어 보면, 비록 설계도면에 옥상점검용 출입 사다리나 침실 목창문 손잡이 홈이 표시되어 있지 않다 하더라도 이는 옥상이나 창문에 당연히 필요한 요소가 누락된 하자로 봄이 상당하므로 피고 대동주택의 주장은 이유 없다.
(4) 기타 하자와 관련하여
피고들은 그 외에도 고사목 발생의 하자는 관리 소홀 등으로 인한 것이거나, 하자보수책임기간을 경과하여 발생한 하자이므로 이에 대한 책임이 없다고 주장하나, 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 피고들의 주장은 이유 없다.
5. 결 론
그렇다면 원고에게, 피고 대동주택은 하자보수에 갈음한 손해배상으로 1,332,147,469원 및 이에 대하여 원고가 구하는바 이 사건 2005. 4. 2.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서가 피고 대동주택에 송달된 다음날인 2005. 5. 13.부터 이 판결선고일인 2005. 10. 20.까지 민법에 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 피고 대한주택보증은 피고 대동주택과 각자 위 금원 중 1,227,226,305원의 하자보수보증금 및 이에 대하여 원고가 구하는바 위 변경신청서가 피고 대한주택보증에 송달된 다음날인 2005. 5. 13.부터 이 판결 선고일인 2005. 10. 20.까지 민법에 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 위 특례법에 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 피고 대동주택에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하며, 원고의 피고 대한주택보증에 대한 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 하자내역 생략, 세대별 전유부분 하자보수비용 생략, 채권양도세대 내역 생략
판사 조원철(재판장) 송중호 장창국
[각공2005.12.10.(28),1973]
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【판시사항】
[1] 집합건물인 아파트의 구분소유자들이 공유부분의 하자에 관하여 분양자로부터 그 하자의 보수에 갈음한 손해배상금을 지급받아 이로써 직접 하자보수를 실시하는 경우, 그 하자보수의 법적 성질
[2] 아파트의 전체 구분소유자들 중 5분의 4 이상의 구분소유자들이 서면에 의하여 입주자대표회의에게 아파트 공용부분의 하자로 인한 손해배상청구권을 양도하였다면 이로써 입주자대표회의가 분양자를 상대로 그 하자로 인한 손해배상청구의 소를 제기하거나 수행하는 데에 대한 관리단집회의 서면에 의한 결의 요건이 충족되었다고 본 사례
[3] 입주자대표회의는 관리단집회의 결의가 있더라도 개별 구분소유자의 동의나 승낙 없이는 전유부분의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사할 수 없다고 한 사례
【판결요지】
[1] 집합건물인 아파트의 공용부분이 구분소유자들의 공유에 속하고, 각 구분소유자들이 공용부분의 보존행위로서 분양자에게 하자의 보수를 청구할 수 있다 하더라도, 분양자로부터 하자보수에 갈음한 손해배상금을 지급받아 이로써 직접 하자보수를 실시하는 경우 그 하자보수는 집합건물에 있어서 공용부분의 특성상 개개의 구분소유자들이 따로 실시할 수는 없고 전체적으로 통일적으로 실시되어야 한다는 점에서 이는 개개의 구분소유자들이 단독으로 행할 수 있는 보존행위라고 보기는 어렵고, 전체 구분소유자들의 공동의 이익에 합치하도록 집단적인 의사결정방법에 의하여 행해져야 할 관리행위에 해당한다.
[2] 아파트의 전체 구분소유자들 중 5분의 4 이상의 구분소유자들이 서면에 의하여 입주자대표회의에게 아파트 공용부분의 하자로 인한 손해배상청구권을 양도하였다면 이로써 입주자대표회의가 분양자를 상대로 그 하자로 인한 손해배상청구의 소를 제기하거나 수행하는 데에 대한 관리단집회의 서면에 의한 결의 요건이 충족되었다고 본 사례.
[3] 입주자대표회의는 관리단집회의 결의가 있더라도 개별 구분소유자의 동의나 승낙 없이는 전유부분의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사할 수 없다고 한 사례.
【참조조문】
[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 , 제16조 , 민법 제667조 제2항 / [2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 , 제41조 제1항 , 민법 제667조 / [3] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제3호 , 제9조 , 제16조 , 제38조 , 제41조 제1항 , 민법 제667조
【전 문】
【원고】 마산삼계대동아파트입주자대표회의 (소송대리인 변호사 김일진)
【피고】 주식회사 대동주택 외 1인 (소송대리인 변호사 강재현)
【변론종결】 2005. 9. 15.
【주문】
1. 원고에게,
가. 피고 주식회사 대동주택은 1,332,147,469원 및 이에 대한 2005. 5. 13.부터 2005. 10. 20.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20% 각 비율에 의한 금원을,
나. 피고 대한주택보증 주식회사는 피고 주식회사 대동주택과 각자 위 금원 중 1,227,226,305원 및 이에 대한 2005. 5. 13.부터 2005. 10. 20.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20% 각 비율에 의한 금원을 각 지급하라.
2. 원고의 피고 주식회사 대동주택에 대한 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 10%는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】 원고에게, 피고 주식회사 대동주택은 1,385,139,578원 및 이에 대한 이 사건 2005. 4. 2.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 이 판결선고일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을, 피고 대한주택보증 주식회사는 피고 주식회사 대동주택과 연대하여 위 금원 중 1,227,226,305원 및 이에 대한 이 사건 2005. 4. 2.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 이 판결선고일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이유】
1. 기초사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 9호증, 을 제1, 2, 5, 6 내지 9호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 곽태수, 이기훈의 각 증언, 이 법원의 현장검증 결과(이하 '현장검증 결과'라고 한다), 감정인 강주철의 감정 결과(이하 '감정 결과'라고 한다), 이 법원의 강주철에 대한 각 사실조회 결과(이하 '사실조회 결과'라고 한다)에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
가. 당사자의 지위
(1) 피고 주식회사 대동주택(이하 '피고 대동주택'이라 한다)은 마산시 내서읍 삼계리 34 지상에 마산삼계대동아파트 12개동 822세대(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)를 신축하여 분양한 회사이고, 원고는 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것, 이하 '주촉법'이라 한다) 제38조 및 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 전의 것, 이하 '관리령'이라 한다) 제10조의 규정에 따라 이 사건 아파트를 관리하기 위하여 그 입주자 등으로 구성된 단체이다.
(2) 주택사업공제조합은 주촉법 제47조의6의 규정에 의하여 설립되었는데, 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정된 것) 제47조의6 규정에 의하여 설립된 법인인 피고 대한주택보증 주식회사(이하 '피고 대한주택보증'이라 한다)가 같은 법 부칙 제6조에 의하여 공제조합의 모든 재산과 권리·의무를 포괄승계하였다.
나. 하자보수보증계약의 체결과 사용승인 등
(1) 피고 대동주택은 주택사업공제조합의 조합원으로서 당시 시행되던 주촉법 제38조 제15항, 관리령 제17조에 따른 하자보수보증금 예치의무를 이행하기 위하여, 1998. 6. 13. 주택사업공제조합과 사이에 보증채권자를 마산시장으로 하여 다음과 같이 각 하자보수보증계약(이하 '이 사건 보증계약'이라 하고, 그 기재순서에 따라 '제1보증계약', '제2보증계약'이라 한다)을 체결하고 주택사업공제조합으로부터 하자보수보증서를 발급받아 사용승인권자인 마산시장에게 예치하였다.
① 보증금액 : 1,109,692,870원, 보증기간 : 1998. 6. 16.부터 2001. 6. 15.까지(3년간)
② 보증금액 : 277,423,220원, 보증기간 : 1998. 6. 16.부터 2008. 6. 15.까지(10년간)
(2) 한편, 이 사건 보증계약의 내용으로 편입된 의무하자보수보증약관(이하 '이 사건 약관'이라 한다)의 주요내용은 다음과 같다.
제1조(용어의 정의)
1. '조합'이라 함은 주택사업공제조합을 말합니다.
3. '보증채권자'라 함은 보증서 앞면에 기재된 사업승인권자 또는 입주자대표회의를 말합니다.
4. '하자'라 함은 공동주택관리규칙 별표에서 정하는 하자를 말한다.
6. '보증사고'라 함은 공동주택관리령에서 정하는 하자에 대하여 주채무자에게 일정한 기간을 정하여 하자보수를 통지하였으나 이행하지 않는 경우를 말합니다.
제2조(보증관계의 성립) 이 보증서는 보증서 발급일로부터 30일 이내에 사용검사를 필한 경우 유효하게 성립하며 사용검사일로부터 보증채무를 부담합니다.
제3조(보증채무) 조합은 보증사고가 발생한 경우 주채무자가 이를 이행하지 아니한 하자에 대하여 이 보증서에 기재된 사항과 약관에 따라 보증채무를 이행합니다.
제4조(보증채무 이행대상이 아닌 하자) 조합은 다음 각 호에 해당하는 하자에 대하여는 보증채무를 이행하지 아니합니다.
1. 천재지변, 전쟁, 내란 기타 이와 비슷한 변란으로 발생하거나 증가된 하자
6. 미시공, 설계도면과 달리 시공된 부분, 설계상의 하자, 주택건설기준 등에 관한 규정을 위반한 시공 및 기타 사용검사 이전에 발생한 하자
7. 공동주택관리규칙 별표에 의거 하자보증책임기간이 종료한 후 발생한 하자
제5조(보증채권자의 명의변경) 입주자대표회의가 구성된 때에는 공동주택관리령에 따라 입주자대표회의 명의로 보증채권자를 변경하여야 합니다.
제11조(보증채무의 이행방법) ① 조합의 보증채무이행은 하자보수를 이행하거나 하자보수비용을 지급하는 것으로 합니다.
제13조(보증채무의 이행한도) 제11조의 보증채무 이행은 보증금액을 한도로 합니다.
(3) 피고 대동주택은 이 사건 아파트에 관하여 1998. 6. 16. 마산시장으로부터 사용승인을 받아 주민들을 입주시켰는데, 그 무렵 이 사건 아파트의 입주자대표회의인 원고가 구성되자 마산시장은 관리령 및 이 사건 약관에 따라 이 사건 보증계약에 따른 하자보수보증서의 보증채권자를 마산시장에서 원고로 변경하였다.
다. 이 사건 아파트에 발생한 하자
이 사건 아파트에 수분양자 등의 입주가 시작된 후 많은 하자가 발견되자, 입주민들과 원고는 1999. 6. 2.경부터 피고 대동주택에 대하여 수차례에 걸쳐 하자보수를 요청하여 피고 대동주택이 일부 하자를 보수하기도 하였으나, 그 하자보수가 제대로 이행되지 아니하여 그 이후에도 여전히 위 아파트에는 많은 하자가 남아 있다.
라. 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 양도
(1) 이 사건 아파트 전체 822세대 중 81.63%에 상당한 671세대의 구분소유자들은 이 사건 소가 제기된 후인 2005. 6. 17.경 원고에게 이 사건 아파트의 공용부분은 물론 전유부분의 하자로 인한 피고 대동주택에 대한 손해배상청구권을 양도하고(손해배상청구권을 양도한 위 671세대는 [별지 2] 제1 내지 12의 각 양도 여부란에 'O' 표시가 되어 있는 세대인데, 그들의 전유부분의 면적은 [별지 3] 기재와 같이 전체 전유면적의 81.83%에 이른다. 이하 위 세대들을 '채권양도세대'라고 한다), 그 무렵 위 양도사실을 피고 대동주택에 통지하였다.
(2) 한편, 원고는 그 동안 이 사건 아파트와 그 부대시설 및 복리시설 등의 하자보수업무를 주도하여 왔는데, 피고 대동주택으로부터 이 사건 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 수령할 경우 원고가 그 금원으로 이 사건 아파트의 하자보수를 실시할 예정이다.
2. 피고 대동주택에 대한 청구에 관한 판단
가. 먼저, 이 사건 아파트의 공용부분에 발생한 하자 등과 관련한 청구에 대하여 보건대, 민법 제265조에 의하면, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하되, 보존행위는 각자가 할 수 있도록 되어 있고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다)에 의하면, 구분소유자 전원은 그가 가지는 전유부분의 면적비율에 따라 집합건물의 공용부분을 공유하고, 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있으며, 각자 공용부분의 보존행위를 할 수 있으나( 제10조, 제12조 제1항, 제11조, 제16조 1항 단서), 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관한 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 아니 되고( 제5조), 한편 공용부분의 관리에 관한 사항은 보존행위가 아닌 한 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하도록 하고 있으며( 제16조), 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성하게 되고( 제23조), 관리단집회의 결의에 의하여 선임된 관리인은 공용부분의 보존, 관리 및 변경을 위한 행위, 관리단의 사업시행에 관련하여 관리단을 대표하여 행하는 재판상 또는 재판 외의 행위 등을 할 수 있으며( 제25조), 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 의하고( 제37조 제1항, 제12조), 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결하고( 제38조), 이 법 또는 규약에 의하여 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 보도록 되어 있다( 제41조 제1항).
위 각 규정에 의하면, 집합건물인 이 사건 아파트의 공용부분이 구분소유자들의 공유에 속하고, 각 구분소유자들이 공용부분의 보존행위로서 분양자에게 하자의 보수를 청구할 수 있다 하더라도, 분양자로부터 하자보수에 갈음한 손해배상금을 지급받아 이로써 직접 하자보수를 실시하는 경우 그 하자보수는 집합건물에 있어서 공용부분의 특성상 개개의 구분소유자들이 따로 실시할 수는 없고 전체적으로 통일적으로 실시되어야 한다는 점에서 이는 개개의 구분소유자들이 단독으로 행할 수 있는 보존행위라고 보기는 어렵고, 전체 구분소유자들의 공동의 이익에 합치하도록 집단적인 의사결정방법에 의하여 행해져야 할 관리행위에 해당하고, 이와 같은 관리행위에 관하여는 관리단집회에서 전체 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결하되, 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 보도록 되어 있는바, 앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트의 전체 구분소유자들 중 5분의 4 이상의 구분소유자들(이들의 의결권도 전체의 5분의 4 이상이다.)이 서면에 의하여 원고에게 이 사건 아파트의 하자로 인한 손해배상청구권을 양도하였다면 이로써 이 사건 아파트의 실질적인 관리주체인 원고로 하여금 피고 대동주택을 상대로 그 공용부분의 하자로 인한 손해배상청구의 소를 제기하거나 수행하는 데에 대한 관리단집회의 서면에 의한 결의 요건이 충족되었다고 봄이 상당하고, 따라서 원고는 이 사건 아파트의 전체 구분소유자들(원고에게 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 양도하지 아니한 세대들에 대한 것도 포함) 또는 그들로 구성된 관리단을 대신하여 피고 대동주택을 상대로 이 사건 아파트의 공용부분 하자로 인한 손해배상청구권을 행사할 수 있다 할 것이다.
나. 나아가 전유부분의 하자와 관련하여 보건대, 집합건물의 전유부분은 그 각 구분소유자의 구분소유권의 목적에 해당하고, 그 보존 또는 관리에 관한 사항은 관리단이나 관리인의 권한 범위를 벗어난 것이며, 전유부분의 하자가 건물 전체의 안전 등에 영향을 주는 것이 아닌 한 전유부분의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 그 각 구분소유자의 구분소유권에 기초한 금전채권으로서, 가사 이에 관하여 관리단집회의 결의가 있다고 하더라도 개별 구분소유자의 동의나 승낙 없이 분양자에게 하자보수에 갈음한 손해배상청구를 할 수는 없다 할 것이다.
따라서 원고는 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 양도받거나 또는 원고가 피고 대동주택을 상대로 이 사건 소송을 제기하는 데 대하여 동의를 받은 범위 내에서 그 각 전유부분의 하자보수에 필요한 비용 상당의 손해배상을 구할 수 있을 뿐이므로 채권양도세대를 제외한 세대의 전유부분에 발생한 하자에 대하여는 손해배상을 구할 권원이 없다.
다. 손해배상책임의 범위
(1) 인정되는 부분
앞서 채택한 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 대동주택이 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하였거나 부실시공 또는 설계도면과 다르게 변경시공함으로써 이 사건 아파트의 공용부분에는 별지 1 제1, 3항 각 하자항목 기재 하자가 현존하고, 이를 보수하는 데에 합계 1,138,896,150원(제1항 23,670,652원 + 제3항 1,115,225,498원)이 소요되는 사실, 이 사건 아파트의 전유부분에는 같은 별지 제2, 4항 각 하자항목 기재 하자가 현존하고, 이를 보수하는 데에 합계 235,203,865원(제2항 123,203,056원 + 제4항 112,000,809원)이 소요되며, 그 중 채권양도세대의 각 전유부분에 발생한 하자를 보수하는 데에 소요되는 비용은 합계 193,251,319원인 사실(그 상세내역은 별지 2와 같다.)이 인정되고, 한편 앞서 본 바와 같이 원고 및 입주자들이 입주 초기부터 계속하여 위 각 하자의 보수를 요구하여 온 점에 비추어 보면, 위 각 하자는 사용승인 당시부터 존재하였던 하자이거나 그 무렵 발생하여 현재까지 보수되지 않고 있는 하자로서 주택법 시행령에서 정한 하자보수책임기간이 경과하기 전에 발생한 사실을 인정할 수 있다.
따라서 피고 대동주택은 원고에게 특별한 사정이 없는 한, 공용부분에 발생한 하자보수비용 1,138,896,150원 및 채권양도세대의 전유부분에 발생한 하자보수비용 193,251,319원 합계 1,332,147,469원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
(2) 인정되지 않는 부분
감정 결과에 의하면, 이 사건 아파트 지하주차장 바닥 트랜치 내에 부분적인 물고임 현상이 발생하고, 구배를 조정하는 방법으로 보수하는 데에 5,497,766원이 소요되는 사실, 이 사건 아파트 지상주차장 U형 측구에도 부분적인 물고임 현상이 발생하고, 역시 구배를 조정하는 방법으로 보수하는 데에 5,541,799원이 소요되는 사실은 인정되나, 지하주자차장 바닥 트랜치나 지상주차장 U형 측구는 오수 및 우수 등을 집수정으로 유도하거나, 배수하기 위한 시설로 우천시에는 통상적으로 어느 정도 물고임 현상이 발생하기 마련이고, 감정 결과에 의하더라도 현재까지 위와 같은 물고임으로 인하여 물이 넘치는 현상이 발견되지 않고, 배수에는 지장이 없다는 사실이 인정되므로, 위 감정 결과만으로는 이를 하자라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이를 피고 대동주택이 책임을 지는 하자라고 볼 수는 없다.
3. 피고 대한주택보증에 대한 청구에 관한 판단
앞서 채택한 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트에 발생하여 현존하고 있는 별지 1의 각 하자항목 기재 하자 중 제3, 4항 기재 각 하자는 피고 대동주택의 공사상의 잘못으로 인하여 이 사건 아파트의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 수 있는 하자로서 사용승인일 이후로서 주택법 시행령 소정의 하자보수기간 및 제1보증계약에서 정한 보증기간인 사용승인일로부터 3년 이내에 발생하였음이 인정되므로 이 사건 보증대상이 되는 하자에 해당한다 할 것이고, 그 보수에 필요한 비용의 합계는 1,227,226,307원(제3항 공용부분 1,115,225,498원 + 제4항 전유부분 112,000,809원)이므로, 피고 대한주택보증은 원고에게 특별한 사정이 없는 한, 피고 대동주택과 각자 피고 대동주택의 손해배상책임액 1,332,147,469원 중 이 사건 보증계약의 각 보증금액 합계인 1,387,116,090원(1,109,692,870원 + 277,423,220원) 범위 내로서 위 하자의 보수에 필요한 비용 상당액인 1,227,226,307원 중 원고가 구하는 1,227,226,305원의 하자보수보증금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 피고들의 주장에 대한 판단
가. 하자보수완료 주장에 대한 판단
(1) 피고들은, 원고는 피고 대동주택에 구체적인 하자의 내역을 적시하며 그 보수를 요청하여 피고 대동주택과 사이에 피고 대동주택이 그 하자를 보수하면 피고 대동주택의 하자보수의무를 종결시키고 이에 대하여 민·형사상 이의를 제기하지 않기로 합의하였는데, 피고 대동주택이 위 합의에 따라 하자보수를 완료하고 하자보수완료확인을 받았으므로 위 합의에 위반하여 제기한 이 사건 소는 위와 같은 부제소 합의에 위반하여 제기된 것으로 부적법하거나, 피고들의 손해배상책임이나 보증책임이 면책되었다는 취지의 주장을 한다.
(2) 살피건대, 갑 제4호증의 5, 6, 갑 제7호증, 을 제2호증의 1, 2, 을 제5 내지 8호증의 각 기재 및 증인 곽태수의 증언에 의하면, 피고 대동주택은 2001. 6. 4.경 원고로부터 하자보수요청을 받고, 같은 달 28.경 원고와 사이에 그 무렵까지 발생한 하자로서 원고가 지적한 하자에 대한 보수공사가 완료되면 피고 대동주택의 하자보수책임은 종료되고, 원고는 이에 대하여 민·형사상 이의를 제기하지 않는다는 내용의 합의서(갑 제6호증의 6, 을 제7호증과 같다.)를 작성한 사실, 그 후 피고 대동주택은 원고가 선정한 고려시설보수 주식회사(이하 '소외 회사'라고 한다)에 의뢰하여 2001. 7. 9.경부터 같은 해 8. 31.경까지 하자보수공사를 시행한 사실, 이 사건 아파트의 관리소장인 곽태수는 2001. 12. 4. 소외 회사에게 위 회사가 하자보수작업을 하였음을 확인하는 내용의 공사확인서(을 제2호증의 2)를 작성하여 준 사실, 그 후 소외 회사는 피고 대동주택에 위 공사확인서를 제출한 다음 피고 대동주택으로부터 공사대금을 지급받은 사실을 인정할 수 있으나, 같은 증거들에 의하면, 위 공사확인서는 소외 회사가 피고 대동주택으로부터 공사대금을 지급받을 목적으로 이 사건 아파트의 관리소장을 독촉한 끝에 작성된 것으로서 단순히 소외 회사의 하자보수작업이 외견상 마쳐졌다는 사실의 확인에 불과할 뿐이어서, 이로써 하자보수가 완전히 완료되었다거나 피고 대동주택의 하자보수책임이 종결되었다고 볼 수는 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으며, 오히려 앞서 채택한 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 위와 같은 피고 대동주택 측의 보수공사에도 불구하고 이 사건 아파트에는 여전히 위에서 인정한 바와 같은 하자가 존재하고 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 하자보수가 완료되었음을 전제로 하는 피고들의 본안전 항변을 포함한 주장은 이유 없다.
또한, 위 공사확인서를 작성하여 준 관리소장에게 당시 입주자들을 대표할 권한이나 원고를 대리할 권한이 있었음을 인정할 만한 증거가 없고, 오히려 갑 제4호증의 7의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 바와 같이 원고는 위 공사확인서가 작성된 때로부터 얼마 지나지 않은 2002. 1. 15.경 피고 대동주택에 대하여 하자보수가 제대로 이루어지지 않았다는 이유로 위와 같이 이루어진 원고와 피고 대동주택의 합의가 무효임을 통지한 점 등에서 보면, 입주자들이나 원고가 피고 대동주택의 손해배상책임을 면제하였다는 취지의 주장도 이유 없다.
나. 감정 결과에 관한 주장에 대한 판단
(1) 균열보수비용에 관하여
피고들은, 콘크리트 균열의 경우 열적 환경이나 계절변화에 따른 온도 및 습도 변화로 인한 건조수축 및 팽창 또는 다른 재료간의 열팽창 계수차 등을 원인으로 하여 자연적으로 발생하는 것으로, 건설교통부가 제정한 2003년 국내콘크리트구조설계기준에 정한 건조환경에서의 허용균열폭인 0.4㎜ 이하의 균열은 하자에서 제외되어야 한다고 주장하나, 감정 결과 및 사실조회 결과에 의하면, 이 사건 아파트에 발생한 콘크리트 균열이 온도·습도 변화 등의 자연적인 원인에 의하여서만 발생하였다고 보기는 어렵고, 또한 이를 보수하기 위한 비용을 산출함에 있어서 균열폭 0.3㎜ 미만의 경우에는 그 이상인 경우와는 달리 간이한 보수공법을 적용한 사실이 인정되므로 피고들의 주장은 이유 없다.
(2) 각 동 옥상층 싱글불량에 대하여
피고들은, 각 동 옥상층 싱글이 탈락된 것은 태풍 매미로 인한 것이어서 이 사건 약관에 의하여 보증채무의 이행대상에서 제외되는 천재지변으로 인한 하자라고 주장하나, 위와 같은 하자가 오로지 태풍에 의하여 발생하였다는 점을 인정할 증거가 없고, 오히려 감정 결과 및 사실조회 결과에 의하면, 공동주택의 옥상의 경우 외부환경에 노출되어 우수나 풍압 등의 자연적인 외부영향을 많이 받는 부분이고, 아스팔트 싱글은 옥상층박공지붕의 방수 역할을 하는 부분이므로 내구성을 유지하여 싱글이 탈락되는 등의 현상이 발생하지 않도록 시공되어야 한다는 사실을 인정할 수 있으므로, 피고들의 주장은 이유 없다.
(3) 옥상 점검용 출입 사다리 누락 및 침실 목창문 손잡이 홈 미시공에 대하여
피고 대동주택은, 위 미시공 부분은 설계도면에 표기되어 있지 않으므로 하자로 볼 수 없다고 주장하므로 살피건대, 현장검증 결과 및 감정 결과에 의하면, 전자의 경우 옥상 출입문과 바닥과의 높이 차가 1m 가량이나 경사진 옥상 바닥으로 내려가려고 할 경우 매우 위험한 상황이고, 후자의 경우 손잡이 홈이 없는 관계로 창문의 개폐에 상당한 불편이 있는 사실이 인정되는바, 위 인정과 같은 사정에 비추어 보면, 비록 설계도면에 옥상점검용 출입 사다리나 침실 목창문 손잡이 홈이 표시되어 있지 않다 하더라도 이는 옥상이나 창문에 당연히 필요한 요소가 누락된 하자로 봄이 상당하므로 피고 대동주택의 주장은 이유 없다.
(4) 기타 하자와 관련하여
피고들은 그 외에도 고사목 발생의 하자는 관리 소홀 등으로 인한 것이거나, 하자보수책임기간을 경과하여 발생한 하자이므로 이에 대한 책임이 없다고 주장하나, 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 피고들의 주장은 이유 없다.
5. 결 론
그렇다면 원고에게, 피고 대동주택은 하자보수에 갈음한 손해배상으로 1,332,147,469원 및 이에 대하여 원고가 구하는바 이 사건 2005. 4. 2.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서가 피고 대동주택에 송달된 다음날인 2005. 5. 13.부터 이 판결선고일인 2005. 10. 20.까지 민법에 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 피고 대한주택보증은 피고 대동주택과 각자 위 금원 중 1,227,226,305원의 하자보수보증금 및 이에 대하여 원고가 구하는바 위 변경신청서가 피고 대한주택보증에 송달된 다음날인 2005. 5. 13.부터 이 판결 선고일인 2005. 10. 20.까지 민법에 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 위 특례법에 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 피고 대동주택에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하며, 원고의 피고 대한주택보증에 대한 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 하자내역 생략, 세대별 전유부분 하자보수비용 생략, 채권양도세대 내역 생략
판사 조원철(재판장) 송중호 장창국
