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4.1 관리주체

4.1 관리주체

“관리주체”는 관리대상 목적물에 관하여 관리행위에 대한 정책의 결정, 지휘, 감독, 조정, 집행에 책임과 권한이 있는 대상을 말한다.  “관리객체”는 건축물의 구조부분이나 이에 장착된 설비 및 부속 시설과 이를 관리하기 위하여 관리업무에 직접 또는 간접적으로 참여하는 관리인력, 관리에 사용되는 원료?재료?공구?기기?장비, 관리관계법규나 빌딩의 기능과 미(美)등 빌딩의 시설이나 부속 토지 및 장착된 설비 외에 빌딩의 경제성?법률성 등을 관리의 객체라 한다.


4.1.1 건축물의 종류에 따른 관리주체의 위치

건축물의 관리주체는 집합건물의 경우 관리방법에 따라 위탁관리인 경우에는 관리계약이나 관리 위탁을 받은 자가 관리주체가 되며 자치관리인 경우에는 관리인 또는 관리단이 관리주체가 된다.

 

표 7) 관리주체의 위치

건축물 종류

관리주체

집합건물

①관리단

②관리인

③관리계약 또는 위탁받은자

공동주택

①관리사무소장

②사업주체(관리인수전)

③주택관리업체  ④임대사업자

임대주택

①임대주택사업자

②관리계약 또는 위탁받은자

일반건물

①소유자

②관리계약 또는 위탁받은자


4.1.2 관리주체와 관리사무소의 업무

관리주체는 유지관리 업무를 효율적으로 수행하여야 한다. 이때 관리주체는 관리단(입주자대표회의)의 지시를 성실히 수행하여야 한다. 관리사무소는 집약된 기술력을 필요로 하는 곳으로, 집합건축물내의 시설물 등에 문제가 발생할 때나 보수교체 등 사후 문제해결에 다급하게 임하는 소극적인 자세에서 벗어나 수준 높은 기술력을 바탕으로 한 예방관리 체제로 바뀌어야 하며, 집합건축물의 재산 가치를 보존하고 향상시킬 수 있는 심도 있는 기술력을 갖추어야 한다.


가. 공용부분의 유지?보수 및 안전관리

나. 단지안의 경비?청소 및 쓰레기 수거

다. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

라. 관리규약으로 정한 사항의 집행

마. 관리단 회의에서 의결한 사항의 집행

바. 관리업무의 공개?홍보 및 공동시설물의 사용방법에 대한 지도?계몽

사. 단지안의 토지?부대시설 및 복리시설에 대한 무단 점유행위의 방지 및 행위 위반 시조치

아. 단지 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치

자. 장기수선충당금의 징수?적립 및 관리

차. 관리방법의 결정



4.1.3 관리단의 구성, 선임

관리단의 구성은 집소법 제23조(관리단의 당연설립등)에 의해 사업주체가 인수 후 구분소유 관계가 성립되면 관리단을 구성하여야 한다. 관리단이 구성이 되었으면 구분소유자의 수가 10인 이상일 경우에는 집소법 제24조에 의거 관리인을 선임하여야 한다.

관리인의 권한과 의무는 집소법 제25조에 의한 공용부분의 보존?관리 및 변경에 관한 사항, 관리단의 업무에 관련된 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위, 관리단의 사업시행에 관련하여 관리단을 대표하여 행하는 재판상 또는 재판외의 행위 등 기타 규약에 정하여진 행위 등의 권한을 가진다. 관리인의 의무로는 매년 1회 일정한 시기에 구분소유자에 대하여 그 사무에 관한 보고를 하여야 할 의무를 지며, 집소법 또는 규약에서 규정하지 아니한 관리인의 권리의무에 관하여는 민법의 위임에 관한 규정을 준용한다.


가. 단지관리단 (법 제51조제1항)

한 단지 내에 여러 동의 건물이 있고 그 단지 내의 토지 또는 부속시설이 공동소유에 속하는 공용부분을 관리하기 위한 단지관리단을 구성하여 집회를 개최하고, 관리규약을 정하고, 관리인을 둘 수 있다


나. 일부 공동소유의 관리단 (법 제 51조제2항)

한 단지 내에 여러 동의 건물이 있고 그 단지 내의 토지 또는 부속시설이 일부의 공동소유에 속하는 공용부분을 관리하기 위하여 관리단을 구성하여 집회를 개최하고, 규약을 정하고, 관리인을 둘 수 있다.


다. 일부 공용소유의 관리단 (법 제23조)

일부의 구분소유자만이 공용으로 제공되는 부분이 구분소유자 전원의 이해관계가 없을 경우에는 그 사항을 구분소유자 전원의 규약으로 정하지 아니한 일부의 구분소유자의 공용부분의 관리를 행하기 위한 관리단을 구성할 수 있다.



4.1.4 구분소유자?관리단?관리사무소의 관계

구분소유자와 관리단, 관리사무소의 관계는 상하간의 관계가 아니라 수평적인 관계를 유지함이 고품질의 건축물 유지관리 결과를 가져올 수 있다. 구분소유자는 개선사항이나 요구사항이 발생되면 관리사무소에 개선을 요구하며, 관리사무소는 요구사항을 충실히 수행하여야 한다. 관리단은 관리사무소가 유지관리에 업무에 충실할 수 있도록 지원을 하고 유지관리에 대한 감독을 철저히 하여야 한다.

 

그림 2) 구분소유자?관리단?관리사무소의 관계



4.1.5 구분소유자의 권리와 의무

가. 권리(법 제5조 제3항)

1) 구분소유자는 보존 또는 개량행위를 하기 위하여 필요한 범위 내에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 다른 공용부분의 사용을 청구할 수 있다. 이 경우 다른 구분소유자에게 손해를 끼쳤을 때에는 그 보상을 하여야 한다. 점유자도 구분소유자와 같은 권리와 의무를 진다.

2) 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.


나. 의무

1) 구분소유자는 건물보존에 유해한 행위를 하여서는 아니 된다.

2) 건물의 관리 및 사용에 관하여 공동이익에 위반되는 행위를 하여서는 아니 된다.

3) 주거의 용도로 분양받은 구분소유자는 전유부분을 정당한 사유 없이 용도를 변경하거나 내력벽철거 또는 파손하여 증?개축하는 행위를 하여서는 아니 된다.



4.2 관리조직

집합건축물의 관리조직으로는 관리주체가 직접 관리하는 자치관리와 전문업체에 위탁하는 위탁관리로 구분한다.


4.2.1 관리인원 구성

집소법 제24조에는 “관리인의 선임은 구분소유자가 10인 이상일 때 선임한다”라고 규정하고 있다. 해당 건축물의 규모별로 일정 자격요건을 갖춘 자를 필수 요원으로 구성하여야 한다. (☞ 4.4 자격요건 참조)

집합건축물의 관리주체는 관리행위를 집행하는 기구로써 사업주체?자치관리기구?관리를 대행하는 위탁관리업자 등으로 구분되며, 관리주체의 관리업무를 수행하는 곳이 관리사무소이다.

관리사무소의 인적구성은 관리사무소장을 중심으로 경리업무와 행정업무를 처리하는 사무직, 주요시설물을 안전하고 적정하게 유지?관리할 수 있는 각종의 면허소지자와 기능인들로 구성된 기술직, 입주자의 생활안전을 담당하는 경비직, 그리고 공용부분의 환경을 관리하는 청소직 등으로 구성된다.

그림 3) 관리조직



4.2.2 관리단의 집회

가. 집회의 권한과 효력 (법 제31조, 제42조)

관리단은 집합건물에 있어서 최고의 의사결정기관이며, 관리인에게 위임된 사항 외에는 관리와 사용에 관한 제반사항을 관리단집회의 결의로 결정한다. 집회의 결의는 구분소유자 및 그 특별승계인에게도 효력을 가진다. 점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 관리단집회 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무가 있다.


나. 집회의 소집

(1)  집회의 구분 (법 제32조, 제33조)

(가) 정기 관리단집회 : 매년 1회 일정한 시기에 관리인이 소집 

(나) 임시 관리단집회

① 관리인이 필요하다고 인정하는 때

② 구분소유자 5분의 1이상으로서 의결권 5분의 1이상을 가진 자가 회의의 목적사항을 명시하여 소집을 청구하는 때


(2)  소집통지 (법 제34조, 제35조)

집회의 소집통지는 집회일의 1주일 전에 회의 목적사항을 명시하여 각 구분소유자에게 통지하여야 한다. 단, 건물 내의 적당한 장소에 게시함으로서 소집통지 하도록 규약으로 정할 수도 있다. 그러나 구분소유자 전원의 동의가 있을 때에는 소집절차를 거치지 아니하고 소집할 수 있다.

회의소집 통지를 하는 때에는 다음의 사항을 회의목적으로 하는 경우에는 그 의안 및 계획의 내용을 기재하여 통지하여야 한다.

① 공용부분의 변경에 관한 사항

② 규약의 설정?변경?폐지에 관한 사항

③ 재건축의 결의에 관한 사항

④ 일부 멸실된 건물의 복구에 관한 사항




다. 의사결정 과정

(1) 결의사항 (법 제36조)

집회에서 미리 통지한 사항에 관해서만 결의할 수 있고 집회의 결의에 관하여 법으로 정하여진 사항 이외에는 규약으로 정한다. 다만, 구분소유자 전원의 동의에 의하여 소집하는 경우에는 위의 규정은 적용되지 않는다.


(2) 의결권 (법 제37조, 제40조)

각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 전유부분의 면적 비율에 의한 지분비율에 의한다. 하나의 전유부분을 둘 이상의 사람이 공유하고 있을 때에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정하여야 한다. 의결권의 행사는 서면 또는 대리인에 의하여도 행사할 수 있다. 점유자는 의결권은 행사할 수 없지만 집회의 목적인 사항에 이해관계를 가진 경우에는 집회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다.


(3) 의결의 방법 (법 제38조)

관리단집회의 의사는 다음의 결의사항과 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 과반수로서 결정한다.


(가) 5분의 4이상의 찬성으로 의결할 사항

① 재건축의 결의

② 멸실된 공용부분의 복구(건물가격의 2분의 1이상 멸실)


(나) 4분의 3이상의 찬성으로 의결할 사항

① 공용부분의 변경

② 규약의 설정?변경?폐지

③ 사용금지의 청구

④ 구분소유권의 경매

⑤ 전유부분의 점유자에 대한 인도 청구

⑥ 멸실된 공용부분의 복구(건물가격의 2분의 1이하 멸실)



라. 의장과 의사록 (법 제39조, 제41조, 제42조)

(1) 의장

집회의 의장은 규약으로 정하였거나 집회에서 다른 결의가 있는 경우를 제외하고는 관리인 또는 집회를 소집한 구분소유자 중 연장자가 의장이 된다.


(2) 의사록작성 및 보관

집회의사에 관하여는 그 경과와 결과를 기재한 의사록을 작성하고 의장과 구분소유자 2인 이상의 서명날인을 받아야 한다.

의사록의 보관자를 규약으로 정하지 아니한 경우에는 관리단집회의 결의로서 관리인 또는 구분소유자(대리인 포함)로서 건물을 사용하고 있는 사람중에서 1인을 선정하여 보관하여야 한다.


(3) 의사록의 열람

이해관계인은 의사록의 보관자에게 그 열람 또는 자기의 비용으로 등본을 청구할 수 있다.



4.2.3 관련 용어

가. 입주자 : 집합건축물의 소유자

나. 사용자 : 집합건축물을 임차하여 사용하는 자

다. 구분소유권 : ‘집소법’ 제1조 또는 제1조의2에 규정한 건물부분(제3조제2항 및 제3항의 규정에 의하여 공용부분으로 된 것을 제외한다)을 목적으로 하는 소유권

라. 구분소유자 : 구분소유권을 가지는 자

마. 관리단 : 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성

바. 관리주체 : 자치관리기구 대표자인 집합건축물의 관리사무소장

사. 관리사무소 : 유지관리를 원활히 수행하는 관리주체

아. 전유부분 : 전유부분이란 구분소유권의 목적이 되는 건물부분을 말하는데 전유부분은 구조상 벽?천정?바닥 등에 의하여 다른 전유부분과 구획되어 있고 독립된 출입구를 통해서 공용부분을 이용하여 외부와 통행할 수 있는 구조이여야 한다.

자. 공용부분 : 공용부분이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물, 규약에 의하여 정해진 부속건물(법 제34조 제2항, 제3항)을 말한다.



4.3 시설물관리 업무 내용

4.3.1 법적 업무

건축물, 승강기, 전기, 가스, 소방, 위생 등 시설물의 법적 점검, 검사, 보고 업무

  ☞ 7.2 점검 및 검사주기 참조


4.3.2 일상적 업무 (연간)

 

표 8) 일상적 업무(연간)

점검 및 검사

1회

비고

매월

격월

분기

반기

1년

필요시

냉동기 자체 세관

 

 

 

 

 

 

보일러 자체 세관

 

 

 

 

 

 

청소상태 수시점검

 

 

 

 

 

 

보일러, 배관, 공조실 수시점검

 

 

 

 

 

 

하절기 장마대책 시설점검

 

 

 

 

 

 

발전시설 정기점검

 

 

 

 

 

 

조경시설물 약제소독

 

 

 

 

 

 

동절기 가동 준비

 

 

 

 

 

 

항온항습기 점검

 

 

 

 

 

 

동파지역점검

 

 

 

 

 

 

동절기 화재예방 점검

 

 

 

 

 

 

UPS 수시점검

 

 

 

 

 

 

변압기?온수관 교체

 

 

 

 

 

 

주차시스템보수

 

 

 

 

 

 

건물 주변 광고물교체수리

 

 

 

 

 

 

노후보일러교체

 

 

 

 

 

 

옥상방수층 보수공사

 

 

 

 

 

 

외벽도색 보수공사

 

 

 

 

 

 

통신장비 교체

 

 

 

 

 

 

승강기 부품교체

 

 

 

 

 

 

화단보수, 조형물 교체

 

 

 

 

 

 

조명등 보수 교체

 

 

 

 

 

 

청소, 경비 용역 계약

 

 

 

 

 

 

조경, 승강기 관리용역 계약

 

 

 

 

 

 

안전관리영역,

위험시설물안전점검

 

 

 

 

 

 

직원 안전교육 및 훈련

 

 

 

 

 

 

 * 관리대상건축물별로 가감이 조정될 수 있음.



4.4 자격요건

 

표 9) 분야별 자격요건

구분

선임직종

관련

분야

자격증

관련

법규

관리처

세부내용

공동주택관리

관리

소장

공동주택총괄관리

주택관리사(보)

주택법

건교부

500세대이상-주택관리사

500세대미만-주택관리사(보)

소방

안전

분야

방화

관리자

소방

시설물

1급방화관리대상

소방시설관리사,

소방시설기사2급 이상, 산업안전기사1급

소방시설설치유지 및 안전관리에 관한 법률

소방서

1급

  : 연면적 15,000m2이상, 11층 이상,      가연성가스 1,000톤이상 저장?취급(아파트등 불연성 물품을저장?취급하는 창고 및 동식물원은 제외)

2급방화관리대상

1급대상자격자,

건축기사, 전기기사, 방화관리자강습과정수료자

소방서

2급 

  : 스프링클러 또는 물분무 등 설치

   옥내소화전 또는 자탐시설 설치

   주택법시행령63조1항각호의1에

   해당공동주택

위험물안전관리자

유류

설비

(탱크)

위험물

설비

위험물취급기능장

위험물취급기능사2급이상

위험물취급자

위험물

안전

관리법

소방서

- 위험물취급주임:정수량의10배이상

- 위험물취급지:정수량의10배미만

- 난방용으로 사용시 수량에 관계없이

  취급자로 선임가능(호텔제외)

- 각각의 지정수량을 더하여 지정수량 결정

가스

분야

안전관리자

LPG

사용신고

시설

가스기사2급이상

고압가스기능사2급이상

고압가스기계기능사2급이상

고압가스화학기능사2급이상

안전관리원양성교육이수자

액화석유

가스의 안전관리 및 사업법

제14조

구청

산업과

- 저장량 250kg이상

 :안전관리총괄자1인,안전관리책임자1인

- 저장량 250kg미만

 : 안전관리총괄자1인

도시가스

(LNG),

특정가스

시설

도시가스

사업법

시행령

제5조

별표1

- 단일건물 4,000m3/월 초과

 : 안전관리총괄자1인,책임자1인

- 단일건물 4,000m3/월 이하

 : 안전관리총괄자1인

에너지분야

에너지관리자

열분야

열관리기능사2급이상

보일러기능사2급이상

에너지

이용

합리화법

에너지

관리공단지부

- 열관리사

 : 석유환산250톤/년이상(사용량)1인

전기분야

전기기사2급

- 선임전기관리사

 : 1백만kwk/년 이상(사용량)1인선임

보일러

열교환기

압력용기

취사기

열관리기능사2급이상

원동기취급기능사1급이상

안전검사기기조종자

 

냉동

공조

분야

안전

관리자

냉동제조

고압가스

왕복동

냉동기

공조냉동기계기사2급이상

고압가스냉동기계기능사

2급이상

안전관리원양성교육이수자

(프레온100톤이하)

고압가스안전

관리법

구청

산업과

- 냉동능력50톤이하(프레온100톤이하)

 : 안전관리책임자 1인

- 냉동능력50톤~100톤이하(프레온

  100톤~250톤)

 : 안전관리총괄자 1인

  안전관리책임자 1인, 안전관리원 1인

환경

위생

환경

기술인

대기분야

1종:환경기사1급

2종:환경기사2급(실무5년)

4,5종:업무종사자

대기환경보전법

구청

청소과

- 1종사업장:고체환산연료10,000톤/년

- 2종사업장:환경기사2급(실무5년)

- 3종사업장

- 4종사업장:업무종사자

수질분야(폐수)

1,2종:환경기사1급

3종:환경기사2급 이상

4,5종:업무종사자

수질환경보전법

구청

산업과

 

소음진동분야

환경기사2급이상

업무종사자

소음,진동규제법

 

 

 

표 10) 분야별 자격요건(계속)

구분

선임직종

관련

분야

자격증

관련

법규

관리처

세부내용

전기

통신

분야

전기

안전

관리사

수변전

설비

수전용량 2,000kW 이상

- 안전관리사

 :기사 1급 취득후 실무 3년이상

 :기사 2급 취득후 실무 5년이상

- 안전관리원

 : 전기기능사 2급 이상

수전용량 2,000kW 미만

- 안전관리사

 :기사 2급 취득후 실무 2년이상

- 안전관리원

 : 전기기능사 2급 이상

전기

사업법 제73조

구청

산업과

 

시도

산업과

 

수전용량

안전

관리사

안전

관리원

50kW~2,000kW미만

1명

-

2,000kW~10,000kW미만

1명

2명

10,000kW이상

1명

3명

 

 수전용량 (발전기 포함)

10,000kW이상

10,000kW미만

법적 선임자 상주

선임대행 가능

무선

종사자

무선

설비

- 무선설비기사 2급이상

- 전파통신기능사 2급 이상

전파법

제71조

정통부

무선국

- 무선설비의 통신조작

   : 전파통신사 2급 이상

정화조

기술관리인

 

-수질환경산업기사?폐기물처리   산업기사?토목산업기공업화학   산업기사 또는 화공기사

- 환경기능사, 화학분석기능사

   해당분야 2년이상 실무종사

- 이공계 전문대졸업이상 해당

  분야 1년이상 실무 종사

- 공업계 고등학교 졸업자

  해당 분야 3년이상 실무종사

- 용량 1천㎥/일 미만인 오수

  처리시설 및 단독정화조에

  한하여 오수처리시설 또는

  단독정화조 설치신고를 한

  자가 해당 분야 3년 이상

  실무 종사 피고용인 중

  임명하는 자   

오수분뇨및축산폐수처리에관한법률 제42조

 

동시행령

 제30조

 

동시행규칙 

제97조

 

- 기술관리인 선임기준

 ① 1일 처리용량이 200m3이상인 오수처리시설(동일장소에 2이상 설치되어 있는 경우 그 용량의 합계가 200m3이상 포함)

 ② 처리대상인원이 2천인이상인 단독정화조(동일장소에 2이상 설치되어 있는 경우 그 처리대상인원의 합계가 2천인이상 포함)

 

- 제외가능

 ① 오수처리시설등관리업의 허가를 받은 자에게 처리시설의 관리 위탁한 경우

 ② 수질환경보전법 규정에 의한 환경 관리인이 선임된 사업장의 경우

보건

관련

보건

관리자

 

- 의사, 간호사, 산업위생지도사

- 산업위생관리기사 또는 환경관리기사(대기분야에 한한다)

- 산업위생관리산업기사 또는 환경관리산업기사(대기분야에 한한다)

- 산업보건 또는 산업위생 관련학과를 졸업한 자

- 보건위생 관련학과를 졸업한 자로서 산업보건위생에 관한 학과목을 12학점 이상 수료한 자

산업안전보건법 시행령 별표 5

노동부

-상시 근로자 50인 이상 5,000인 미만




4.5 교육이수

 

표 11) 교육이수

구분

교육 / 대상

1회

적용법 또는 비고

1년

2년

3년

기타

가스

양성교육

안전관리자

 

 

 

선임후 1회

도시가스사업법, 액화석유가스의안전관리및사업법

전기

안전관리 기술교육

 

 

 

전기사업법      

안전관리 특별교육

 

 

 

최초선임후 6월이내

승강기

관리교육

운행관리자, 

관리주체

 

 

 

완성검사후 6월이내

승강기제조 및 관리에 관한 법률

자체점검자 교육

자체점검자

 

 

 

선임후 1회

자체점검자

보수교육

자체점검자

 

 

 

소방

소방안전교육

대상물 관계인

 

 

 

소방기본법, 소방시설설치유지및안전관리에관한

법률

실무교육

방화관리자

 

 

 

위험물

안전교육

안전관리자

 

 

 

신규종사전

24시간

위험물안전관리법

실무교육

안전관리자

 

 

 

에너지

에너지관리자 기본교육

 

 

최초선임년도에 교육이수

에너지이용합리화법

* 위험물 안전교육은 소방기본법 제40조에 의한 한국소방안전협회에서 위탁교육