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8. 시설물 관리

8. 시설물 관리

8.1 관리방식

8.1.1 자치관리

자치관리란 구분소유자에 의해 선임된 대표기관(입주자대표회의, 관리단 등)이  관리사무소장, 관리직원을 임명하고, 대표기관(입주자대표회의, 관리단 등)이 직접 지휘 감독하는 방식이다.

가. 장점

(1) 집합건축물 실정에 맞게 관리함으로써 관리비의 절감을 가져올 수 있다.

(2) 어느 일방에 의해 끌려가는 수동적 관리가 아니라 구분소유자들의 적극적인 참요로 공동체의식을 높일 수 있다.

(3) 위탁관리의 선정에 따른 부정비리 의혹과 구분소유자간의 갈등?분쟁이 없다.

(4) 구분소유자의 요구사항을 신속히 반영하다.


나. 단점

(1) 관리업무에 대한 전문성 부족으로 체계적, 조직적인 관리가 미흡할 수 있다.

(2) 사고발생시 보상금 문제를 자체적으로 해결해야 하므로 입주민들에 큰 부담을 줄 수 있다.

(3) 주민들의 의사에 반하는 입주자대표회장의 독선으로 인한 분쟁을 야기할 수 있다.


8.1.2 위탁관리

위탁관리는 관리업무 전체를 관리전문업체에 위탁하여 관리하는 방식이다. 관리전문업체는 주택법시행령 제68조에 의한 등록기준에 맞는 업체를 선정한다.

가. 장점

(1) 합리적이고 효율적인 관리가 가능하다

(2) 기술성과 전문성을 가지고 관리하므로 관리비등의 제비용이 경제적이다.

(3) 관리종사자의 노무?인사 문제가 단순화되고 신경 쓰지 않아도 된다.

(4) 구분소유자의 수익성과 안정성을 얻을 수 있다.


나. 단점

(1) 관리전문회사가 전문성?기술성 등에 신뢰성이 결여될 경우 복잡한 문제가 생길 수 있다.

(2) 관리전문회사의 전문성?기술성 등의 검증이 어렵다.

(3) 보안유지나 기밀유지가 어렵다.

(4) 관리전문회사 경영의 문제가 곧바로 관리현장에 영향을 가져올 수 있다.

(5) 관리종사원들의 잦은 인사이동은 건물관리 계속성에 문제를 초래할 수 있다.


8.1.3 혼합관리

전체 관리업무중 자치관리방식으로 관리하고 청소, 경비, 주차관리, 시설관리 등은 전문회사에 의뢰하여 관리하는 방식이다.

가. 장점

(1) 관리통제가 용이하다.

(2) 관리업무 중 인사?노무?회계?세무 등의 관리는 자치관리방식에 의하므로 기밀 유지가 가능하다

(3) 전문성?기술성을 요하는 부분만 관리전문회사에 의뢰하므로 전문성?기술성을 제공받을 수 있으며, 이를 활용하여 효율적인 관리운영이 가능하고 관리비가 경제적일 수 있다.


나. 단점

(1) 책임소재가 불분명하다.

(2) 관리전문회사가 관리활동이 부실할 때에는 자치관리, 위탁관리의 단점이나 결함만 노출된다.

(3) 자치관리와 관리회사 직원간의 화합과 협조가 쉽지 않다.


8.2 계약방식 및 종류

8.2.1 계약방식

가. 직영방식 : 관리단이 직접 자재구매, 노무자를 고용하여 시행


나. 도급방식

 (1) 공사실적방식

  (가) 일식도급 : 하나의 공사 전부를 도급업자에게 맡겨 시행

  (나) 분할도급 : 공사를 세분화하여 따로 전문도급업자를 선정하여 시행

  (다) 공동도급 : 1개회사가 단독으로 맡기에는 공사규모가 큰 경우 2개 이상 건설회사가 공사를 수급하여 시행

 (2) 공사비 지불방식

  (가) 정액도급 : 공사비 총액을 확정하여 계약

  (나) 단가도급 : 공사금액을 구성하는 단위공사부분에 대한 단가만 확정, 공사완료후 실시 수량의 확정에 따라 정산

  (다) 실비정산 보수가산식 도급 : 공사의 실비를 건축주와 도급업자가 확인하여 정산, 건축주는 미리정한 보수율에 따라 도급자에게 보수지급


다. Turn Key 방식

'기업주는 열쇠만 돌리면 쓸 수 있다' 라는 뜻으로 시공자는 건축주가 필요로 하는 모든 것을 건축주에게 인도하는 방식


라. 성능발주방식

건축공사 발주시 설계도서를 쓰지 않고, 건물의 성능을 표시하여 그 성능만을 실현하는 것을 계약내용으로 하는 방식


8.2.2 계약의 종류

가. 일반경쟁계약

계약대상물품의 규격 및 시방서와 계약조건등 공고하여 일정한 자격을 가진 불특정 다수인의 입찰희망자를 모두 경쟁입찰에 참여시켜 가장 유리한 조건을 제시한 자와 계약을 체결하는 방법


나. 제한경쟁계약

(1) 일반?지명경쟁계약제도의 단점을 보완하고 경쟁에 따른 장점을 취함으로서 계약의 목적을 효과적으로 달성키 위한 제도로서 일반 및 지명경쟁의 중간적 성격의 계약제도

(2) 근거 :

  (가) 국가계약령 제21조 제1항

  (나) 국가계약규칙 제24조,

  (다) 제한경쟁계약운용요령 제2조 제4호 및 5호

(3) 대상

  (가) 특수한 설비 또는 기술이 요구되는 물품제조계약

  (나) 특수한 성능 또는 품질이 요구되는 물품구매계약

  (다) 특수한 기술이 요구되는 용역계약

(4) 제한기준

실적에 의한 제한, 기술보유상황에 의한 제한, 지역제한, 중소기업보호를 위한 제한, 재무상태에 의한 제한 등이 있다.


다. 지명경쟁계약

신용과 실적 등에 있어서 적당하다고 인정하는 특정다수의 경쟁참가자를 지명하는 입찰방법에 의거 계약상대자를 결정하는 방법이며, 제한경쟁과 함께 일반경쟁계약제도에 대한 예외적인 방법 이 제도는 신용과 실적 및 경영상태가 우량한 업체를 지명하기 때문에 계약이행에 신뢰성을 확보하고 구매계약에 소요되는 경비 절약 및 절차를 간소화할 수 있는 한편 비교적 긴급구매의 장점이 있다. 다만 입찰참가자를 지명함에 있어 특정인이 지명됨으로서 특혜 시비와 경쟁성을 저해할 우려가 있으므로 지명에 신중을 기하여야 한다.


라. 수의계약

(1) 의의

수의계약은 계약상대자를 결정함에 있어 경쟁입찰방법에 의하지 않고 특정인을 계약상대방으로 선정하여 계약을 체결하는 것으로 경쟁계약의 원칙에 대한 예외적인 계약제도임으로 계약이행이 가능한 자가 1인이거나 경쟁계약에 의하여 구매할 수 없는 경우 등 특수한 사정이 있는 경우에 한하여 허용된다.


(2) 수의계약대상(국가계약령 제26조 및 국가계약규칙 제 31조)

물품 제조?구매시 계약의 목적?성질?규모 등을 고려하여 수의계약에 의할 수 있다.



8.3 입찰절차

                      

그림 4) 입찰절차

                               

                    


 

표 18) 입찰절차 및 내용

절  차

내   용

① 수요발생

필요한 물품 및 용역의 필요에 따른다.

② 입찰공고

입찰방법에 의하여 경쟁에 부치고자 하는 경우에는 공고하여야 한다. 다만 필요한 경우 일간신문등에 게재하는 방법을 병행할 수 있다.

③ 예정가격결정

예정가격은 구매를 위한 경쟁입찰 또는 수의시담을 하기 전에 당해 계약목적물의 특성 및 계약여건등을 고려하여 예산의 범위내에서 구매가격으로서 적정하다고 판단하여 정한 가격을 말하며 동 가격은 입찰 또는 시담에 의한 낙찰자 선정의 기준이 되며 계약체결에 대한 최고 상한금액이 된다.

④ 입찰

입찰은 입찰공고에 명시된 입찰시간과 장소에서 실시한다.

⑤ 낙찰자선정 및

   계약체결

경쟁입찰은 입찰 후 낙찰예정자로 선정된자와 수의계약은 수의계약 대상자와 권리, 의무변동(발생, 변경, 소멸)의 효과가 발생하는 법률 행위로서 계약서에 상호 날인함으로서 성립한다.

⑥ 납품

필요한 물품을 납품한다.

⑦ 물품납품 및 검사/검수요청 

계약상대자는 계약목적물에 대한 검사/검수요청을 한다.

⑧ 검사 검수 및 물품인수

"검사"는 계약목적물이 구매규격·시방서대로 제조·설치되었는지 여부를 확인하는 것이며, "검수"는 검사에 합격된 계약목적물이 손상 또는 훼손품이 없고 납품서류상의 수량대로 납품되었는지 여부를 확인하는 것을 말한다.

⑨ 대금청구 및 영수

검사·검수가 완료되어 물품납품 및 영수증, 기타 제출서류를 첨부하여 대금청구를 하고, 제반기재 사항, 계약물품의 규격 및 수량, 납품기한 대 실제 납품일, 하자보증금 적립여부, 계약자에게 지급될 금액에 관한사항등을 확인 후 대금을 청구한다.

⑩ 계약종결

납품서류 확인결과 하자가 없거나 보완이 완료된 경우에는 계약자에게 지급(계좌입금)한다.