본 홈페이지는 무료회원가입 후 이용하실 수 있습니다.

prev 2024. 03 next
1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31
제 Ⅰ 편 집합건축물 관리업무 매뉴얼

제 Ⅰ 편  집합건축물 관리업무 매뉴얼

1. 일반사항

1.1 목 적

집합건축물이란 아파트, 오피스텔, 상가 등과 같이 한 동의 건물내부가 구조상 독립되어 있는 여러 부분으로 구분되어 있어 그 각각의 구분된 부분에 대하여 소유권 이전등기가 가능한 건축물을 말한다.

“집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률”(이하 “집소법”이라 함)에서는 건물의 구분소유와 상가건물의 구분소유를 규정하고 있다.

건물의 구분소유는 “1동의 건물중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다”로 규정하고 있고, 상가건물의 구분소유에 대해서는 “1동의 건물 중 다음 각호에 해당하는 방식으로 수개의 건물부분이 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 "구분점포"라고 한다)은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.” 라고 규정하고 있다.


구분점포의 내용에는,

가. 구분점포의 용도가 건축법 제2조제2항제6호의 판매 및 영업시설일 것

나. 1동의 건물 중 구분점포를 포함한 제1호의 판매 및 영업시설 용도에 해당하는 바닥면적의 합계가 1천평방미터 이상일 것

다. 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것

라. 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 부착할 것

이상과 같이 규정하고 있다.


공동주택과는 달리 집합건축물은 구분소유자간의 이해 상충 내지 의견불일치로 인하여 초기의 성능을 유지하거나 개선하기 위한 유지관리가 제대로 이루어지지 않아 건물의 사용성 저하와 조기노후화 경향이 크다.

전문적인 지식이 없는 일반적인 수준의 소유자와 관리자, 사용자를 대상으로, 일상적인 유지관리, 보수, 증개축 등 건축물 전생애주기(life cycle)에 걸쳐 집합건축물의 초기성능을 유지하고 개선하는데 필요한 법규 및 제도, 점검 및 유지관리요령, 개보수 등의 절차 및 기법 등을 실제 사용자가 활용하기 용이하게 기술하는 매뉴얼 개발을 목적으로 한다.


1.2 시설물 관리의 개념

1.2.1 법률상 관리의 개념

가. 민법

민법에 의하면 관리의 개념을 보존행위?이용행위, 그리고 개량행위로 정의하고 있다.

 (1) “보존행위”라 함은 “재산의 현상을 유지하는 행위로서 무제한으로 관리자가 행위할 수 있다”라고 하고 있다.

 (2) “이용행위”는 재산으로부터 수익하는 행위로 목적물이나 권리의 성질을 변경하지 아니한 한도내에서 관리행위를 할 수 있는 것이다.

 (3) “개량행위”는 재산가치를 증가시키는 관리행위로서 가옥의 장식 등을 재산가치 증식수단으로 변경하는 행위이며, 관리자가 목적물이나 권리의 성질을 변경하지 아니하는 범위내에서 관리행위를 할 수 있음을 규정하고 있다.


나. 건축법

(1) 건축물의 유지관리

건축물의 소유자 또는 관리자는 그 건축물?대지 및 건축설비를 제30조 내지 제33조, 제35조 내지 제41조, 제43조, 제44조, 제46조 내지 제50조, 제51조, 제53조, 제54조, 제55조, 제57조, 제59조,제59조의2, 제59조의3 및 제67조의 규정에 적합하도록 유지?관리하여야 한다.


(2) 건축물의 철거신고

건축물의 소유자 또는 관리자는 그 건축물을 철거하는 경우, 철거를 하기 전에 시장?군수?구청장에게 신고하여야 한다.(건축법 제27조 1항)

건축물의 소유자 또는 관리자는 그 건축물이 재해로 인하여 멸실된 경우에는 멸실 후 15일 이내에 신고하여야 한다.(건축법 제27조 2항)


(3) 건축지도원

시장?군수?구청장은 이 법 또는 이 법의 규정에 의한 명령이나 처분에 위반하는 건축물의 발생을 예방하고 건축물의 적법한 유지?관리를 지도하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 건축지도원을 지정할 수 있다.(건축법 제28조)


(4) 건축물 대장

시장?군수?구청장은 건축물의 소유?이용 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 건축물대장에 건축물 및 그 대지에 관한 현황을 기재하고 이를 보관하여야 한다.(건축법 제29조)

(가) 제18조제2항의 규정에 의하여 사용승인서를 교부한 경우

(나) 제8조의 규정에 의한 건축허가대상건축물(제9조의 규정에 의한 신고대상건축물을 포함한다)외의 건축물의 공사를 완료한 후 그 건축물에 대하여 기재의 요청이 있는 경우

(다) 기타 대통령령이 정하는 경우


다. 시설물의 안전관리에 관한 특별법

‘시설물의 안전관리에 관한 특별법’(이하 ‘시특법’이라 함)에서는 시설물의 안전점검과 적정한 유지관리를 통하여 재해 및 재난을 예방하고 시설물의 효용을 증진시킴으로써 공중의 안전을 확보하고 나아가 국민의 복리증진에 기여함을 목적으로 하고 있다.

“유지관리”라 함은 완공된 시설물의 기능을 보전하고 시설물이용자의 편의와 안전을 높이기 위하여 시설물을 일상적으로 점검?정비하고 손상된 부분을 원상복구하며 경과시간에 따라 요구되는 시설물의 개량?보수?보강에 필요한 활동을 하는 것을 말한다.(시특법 제2조)

시특법에서는 “소관시설물에 대하여 5년마다 시설물별로 안전 및 유지관리계획을 수립하여야 하며, 이에 따라 매년 시행계획을 수립?시행하여야 한다.” 라고 규정하고 있다.(시특법 제4조)


1.2.2 건물자산관리상 관리의 개념

건물의 소유자나 관계자중에는 완성후의 건물은 관리하지 않아도 스스로 작동하고 유지?보존되며, 따라서 사용?수익?처분에 전혀 문제가 없는 것으로 인식하거나 착각하는 부류가 있다. 다시 말하면 건물자산관리의 필요성과 중요성에 대한 이해가 부족한 사람이 많이 있음을 볼 수 있다.

1.3 유지관리 계획

유지관리업무를 빠르고 효과적으로 수행하기 위해서는 먼저 유지관리 계획을 수립할 필요가 있다. 계획에는 일상적인 점검과 정기적인 점검?수선에 관한 사항이 있다. 일상적으로는 기기의 운전 또는 청소, 소모품의 교환, 실내 환경의 측정 등이 포함되며 건축물의 기능을 충분히 발휘시키기 위해 연간계획, 월간계획에 따라서 효율적으로 업무를 진행해나가도록 한다. 특히 법규에서 의무화시킨 점검 등은 누락되지 않도록 계획에 포함시킬 필요가 있다.

집합건축물을 유지관리함에 있어서 안전상의 위해요소나, 급격한 기능저하를 가져올 우려가 있는 변형, 균열, 누수 등 결함을 조기에 파악하여 적절한 대책을 수립하는 것이 매우 중요하다.

유지관리는 정량적으로 기준화된 것이 아니므로 경험적 판단을 요하는 경우가 많으나 적절하고 객관적인 평가가 이루어지기 위해서는 점검기준 및 평가?판정기준을 마련하여 각 기준에 따라 유지관리를 시행하는 것이 바람직하다.


1.3.1 유지관리계획 수립 시 고려할 사항

집합건축물의 준공 후 유지관리자는 수시점검 또는 정기적인 점검계획을 수립하여 계획에 따라 적절히 점검을 시행하며, 점검계획을 수립할 때는 다음과 같은 사항들이 고려되어야 한다.


가. 집합건축물의 종류, 범위, 항목, 방법 및 장비

점검대상 집합건축물의 종류, 범위, 점검항목 및 점검방법과 점검 시 사용장비 및 점검에 필요한 가설물에 대한 사전검토가 요구된다.


나. 대상 부위의 설계자료, 과거이력 파악

적절한 점검을 위해서는 대상 건축물의 설계자료와 과거의 열화실태, 보수 및 보강 실태 등을 충분히 파악할 필요가 있다.


다. 집합건축물의 구조적 특성 및 특별한 문제점 파악

점검계획은 집합건축물이나 부재의 중요도, 제3자에의 영향도, 내구연한 등 집합건축물의 구조적 특성을 미리 파악하여 점검계획 수립 시 이를 고려할 필요가 있다.


라. 집합건축물의 규모 및 점검의 난이도

집합건축물의 종류에 따라 점검이 곤란한 경우가 많기 때문에 점검자는 유지관리의 난이도를 고려하여 점검계획을 수립한다.


마. 점검당시의 주변여건

점검시 집합건축물의 변형 및 결함을 미리 예측하고, 점검 시 구체적인 점검방법과 빈도를 결정하고, 점검시의 주변 환경 등을 고려하여야 한다.


바. 점검표의 작성

점검시에는 점검표를 작성하여 점검표에 의한 조사가 실시되도록 하여야 한다.


작업을 원활하고 능률적으로 실시하기 위해서는 유지관리의 전반적인 일정계획을 합리적으로 수립하고, 작업시행은 계획에 따라 면밀한 준비와 세심한 검토를 하면서 행하여야 한다. 예를 들어 보수, 청소 또는 예방적 유지관리 등에 대한 요구는 기후조건에 따른 계절적 변화에 영향을 받는다. 효과적인 유지관리는 향후의 요구사항을 미리 예견하는 관리자의 능력과 최선의 결과를 얻기 위해 적절한 지원과 올바른 작업계획을 통하여 얻어진다.


1.3.2 유지관리 일정계획 수립

효과적이며 적절한 비용으로 유지관리계획을 운용하기 위해서는 최선의 관리방법을 조합하여 일정계획을 수립하여야 한다. 집합건축물 유지관리 행위의 방법과 효과에 영향을 주는 일정계획 요소는 상당히 많다. 이런 요소들은 많은 변수를 내포하고 있으며, 그 요소는 다음의 내용을 포함한다.


(1) 보수작업 실시여부, 재료의 성질, 필요장비 등에 영향을 줄 수 있는 기후조건

(2) 인력, 기술, 장비 및 적절한 재료의 가용성

(3) 각 단위 작업의 크기와 분류, 작업단위가 가용자원으로 실시 가능한가의 여부

(4) 작업계획, 예기치 못한 사건의 영향, 요구사항의 준비 등과 관련하여 자원의 부족으로 발생되는 문제점

(5) 우선순위에 따른 예산의 영향과 예산회기 내에 수행될 수 있는 작업의 총량


효과적인 유지관리업무를 보장하기 위한 관리체계는 여러 요소들을 고려한 가용자원으로 대부분의 작업을 수행할 수 있는 계획의 수립을 필요로 한다. 가장 중요한 일정계획 요구나 우선순위를 결정하기 위해서 관리업무는 기능 발휘정도(노후도), 현재상황, 계획된 보수와 유지관리 요구조건들을 제공하는 보고와 평가체계를 갖추어야 한다.


1.3.3 유지관리 수행 절차

         그림 1) 유지관리 수행절차

유지관리 수행절차는 평상시에 점검(정기점검, 수시점검)등을 통해 유지관리 업무를 수행한다. 점검업무의 수행 중 이상 부위가 발생하면 우선 응급조치가 가능한지를 검토하고, 응급조치 후 자체보수가 가능한지 여부를 판단 조치한다. 자체수행이 불가능할 경우에는 외부에 입찰 및 계약 절차를 수행하여 보수하여 건축물이 항상 정상적인 상태가 유지되도록 한다.

유지관리 업무를 실시하기 위한 인원이나 자격취득자를 확보할 수 없는 경우는 그 업무를 전문회사에게 위탁하게 된다. 위탁계약은 소모품의 교환에서 정기점검 및 사용기간 중의 고장의 수선까지 계약범위 내에서 모든 경우에 대처하는 유지관리(maintenance) 계약과 점검과 여기에 수반되는 소모품의 보수만을 행하는 점검계약이 있다. 유지관리에 대한 구체적인 요구를 신뢰할 수 있는 전문회사에 제시하고 충분한 협의를 거쳐 행하는 가장 적합한 형태로 계약한다.



1.4 장기수선계획

장기수선계획은 건축물의 기능저하 및 노후화를 방지하기 위해 대규모 계획수선에 해당하는 수선항목에 대한 수선시기 및 수선규모의 목표를 설정하고, 이에 따라 어느 정도의 비용을 필요로 하는가에 따른 장기수선충당금 적립과의 관계를 명확히 하는데 그 목적이 있다.

특히 집합건축물 및 공공주택은 구조물이 전용부분과 공용부분으로 구분되어, 그 공용부분을 계획적으로 유지?관리하는 것은 각각의 구분소유자 뿐만 아니라 구분소유자 전체의 자산 가치를 보전할 수 있고 그 내구연한도 연장시킬 수 있다는 점에서 매우 중요하다고 할 수 있다.


1.4.1 장기수선계획의 수립과 제출

현재 공동주택의 경우 건축물의 완공 당시에 장기수선계획의 수립의무자는 사업주체가 하도록 되어 있으며, 이때 수립된 장기수선계획은 사용검사 신청에 필수적인 요소로 작용한다. 시?군?구청장은 수립된 장기수선계획의 검토를 거쳐 사용 허가를 내주게 된다.

집합건축물의 경우도 공동주택과 같이 장기수선계획을 수립하여 제출하도록 의무화하여야 한다.

사업주체는 건축물의 양도시에 장기수선계획을 건축물 관리주체에게 인계하고, 관리주체는 입주자대표회의 또는 관리단에게 장기수선계획의 수정 사항이 있을 경우에 대표회의의 의결을 거쳐 변경이 가능하도록 한다.


 

표 1) 장기수선계획의 수립과 제출시기

수립의무자

수립시기 및 제출

장기수선계획의 인계

① 사업주체

② 리모델링을 하는 자

① 사용검사를 신청하는 때에 수립

② 사용검사권자에게 제출

사용검사권자는 당해 건축물의 관리주체에게 인계


 

표 2) 장기수선계획 의무 수립대상

 구분

내  용

의무수립대상

 1. 300세대 이상의 공동주택

 2. 승강기가 설치된 공동주택

 3. 중앙집중식 난방방식의 공동주택


1.4.2 장기수선계획의 수립기준

집합건축물의 장기수선계획은 법적으로는 의무적으로 수행할 필요는 없으나, 건축물의 유지관리를 위해서는 자율적으로 장기수선계획을 세우는 것이 필요하다. 장기수선계획의 수립기준이 되는 건축물의 부위별 수선주기 및 수선율에 대하여 계획을 수립한다. (상세한 내용은 부록 2의 주택법 시행규칙 별표 5 참조)


가. 건물외부 : 지붕, 외벽, 외부창, 그밖의 부분

나. 건물내부 : 천장, 내벽, 바닥, 내부 창?문, 계단, 그밖의 부분

다. 전기·소화 및 승강기설비 : 예비전원(자가발전)설비, 발전설비, 옥내배전설비, 자동화재감지설비, 소화시설, 승강기 및 인양기

라. 급수·위생·가스 및 환기설비 : 급수설비, 가스설비, 배수설비, 위생기구설비, 환기설비

마. 난방 및 급탕설비 : 난방설비, 급탕설비

바. 옥외부대시설


1.4.3 장기수선계획의 조정?교육

관리주체는 장기수선계획을 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 조정할 수 있다.  주택법에 의거 3년마다 조정할 수 있으며, 다만 관리여건상 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다.

관리주체는 장기수선계획을 조정하기 전에 당해 관리사무소장으로 하여금 건설교통부장관이 정하는 바에 의하여 시?도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용 산출 및 공사 방법에 대한 교육을 받게 할 수 있다.


1.4.4 장기수선충당금의 적립

장기수선충당금은 사업주체가 수립한 장기수선계획에 따라 발생되는 총비용을 연도별로 분산 적립하고 주요시설물의 적기 교체 및 보수를 통하여 입주자의 안전을 도모하며 시설물의 수명을 연장하는 목적으로 적립하는 금액을 말한다.

적립대상 공동주택의 관리주체는 당해 건축물 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 자금을 확보하기 위하여 건축물의 소유자에게 부과함을 원칙으로 하며, 관리비와는 별도로 징수하여 적립한다. 주요시설의 범위, 교체?보수시기 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다.(주택법 제51조)

장기수선충당금은 공동주택의 사용검사일(건축물 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용 승인일을 말한다)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다.(주택법시행령 제66조)

장기수선충당금도 관리비나 사용료와 같이 입주자 전체의 경제적 이해관계에 영향이 크므로 관리비와 사용에 준하는 법적 규제를 받는다.


1.4.5 장기수선충당금의 예치?관리?사용

장기수선충당금은 사용검사일로부터 1년이 경과한 날로부터 매월 입주자대표회의 명의로 입주자대표회의가 지정한 금융기관에 예치하여 관리한다.

장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 의하며, 사용절차는 관리규약으로 정한다. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있을 때에는 주택법의 규정에 의한 하자판정비용 및 하자판정비용의 청구에 소요되는 비용으로 사용할 수 있다.(주택법시행령 제66조)