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2. 유지관리 업무의 종류 및 적용범위

2. 유지관리 업무의 종류 및 적용범위

2.1 유지관리 업무의 종류

2.1.1 점검

집합건축물의 유지관리 점검의 종류는 다음과 같이 분류한다.

가. 수시점검

유지관리자 또는 관리주체의 일상적인 유지관리 업무로 육안으로 일일점검 또는 필요하다고 판단되는 때에 수시로 실시하는 비정기적인 점검이다.

나. 정기점검

손상을 조기에 발견하기 위해 육안을 이용하여 6개월에 1회 이상 실시하는 점검으로 가능한 건축물에 근접하여 점검하고, 손상판정기준에 따라 상태 등급을 기록한다.

다. 정밀점검(초기점검 포함)

건축물의 안전성을 확보하기 위하여 정기적으로 실시하는 정밀 육안점검 및 장비를 이용한 점검으로 3년에 1회 이상 실시하며 손상부위 및 손상종류, 손상의 정도 등 손상 상세사항을 그림 또는 도면에 기록한다. 초기점검은 시설물관리대장에 기록되는 첫 번째 시설물의 정기점검으로 신설구조물의 경우 준공 후 6개월 이내에 시행토록 한다. 초기점검 내용은 구조물 상태의 판단 및 구조물의 문제점 또는 문제가능성이 있는 구조부위를 확인하고, 기록하여 추후 세심한 주의를 필요로 하는 사항에 대하여 점검 중에 평가하여야 한다.

라. 긴급점검

태풍, 집중호우, 폭설 등의 재해가 발생한 경우, 긴급한 손상이 발견되었을 때, 또는 관리주체가 필요하다고 판단하는 경우에 실시하는 모든 점검을 말하며, 필요한 경우에는 장비나 기계 기구를 사용하여 실시한다.


2.1.2 보수?청소

작업을 원활하고 능률적으로 실시하기 위해서는 유지관리의 전반적인 일정계획을 합리적으로 수립하고, 작업시행은 계획에 따라 면밀한 준비와 세심한 검토를 하면서 행하여야 한다. 예를 들어 보수, 청소 또는 예방적 유지관리 등에 대한 요구는 기후조건에 따른 계절적 변화에 영향을 받는다. 효과적인 유지관리는 향후의 요구사항을 미리 예견하는 관리자의 능력과 최선의 결과를 얻기 위해 적절한 지원과 올바른 작업계획을 통하여 얻어진다.

최근에는 유지관리자가 새로운 요구조건들의 일정계획을 수립하는데 많은 노력을 투입하고 있는 추세이나 대용량인 고가의 기계장비, 광범위한 새로운 재료, 증대되는 훈련과 안전요구조건, 공동주택의 미관에 대한 일반의 관심, 에너지 절약 등의 수많은 요소들이 유지관리자의 역할에 영향을 주고 있다.


2.1.3 수선

수선이란 비교적 장기간에 걸친 대규모의 공사를 계획적으로 실시하는 관리행위를 말한다. 수선은 진단을 거쳐 수립되는 장기수선계획에 의하여 적립된 장기수선충당금을 사용하여 이루어진다.


2.1.4 정밀안전진단

유지관리자가 안전점검을 실시한 결과, 건축물에 대하여 물리적?기능적 결함을 발견하고 재해예방 및 안전성 확보 등을 위하여 필요하다고 판단될 경우, 그에 대한 신속하고 적절한 조치를 하기 위하여 구조적 안전성 및 결함의 원인 등을 조사?측정?평가하여 보수?보강 등의 방법을 제시한다.


 

표 3) 유지관리 업무의 종류

안전점검

청소

보수

수선

진단

수시점검

일상청소

정비

계획수선

정밀안전진단

정기점검

정기청소

수리

특별수선

 

정밀점검

 

 

 

 

긴급점검

 

 

 

 


2.2 유지관리 업무의 적용범위

2.2.1 적용대상 건축물

본 매뉴얼의 적용 대상 건축물은 집합건축물중 공동주택을 제외한 주상복합, 오피스텔, 상가, 근린생활시설을 대상으로 하여 작성하였다.



2.2.2 유지관리 적용 부분

집합건축물 유지관리에는 전유부분과 공용부분으로 나누어진다. 전유부분에 대해서는 각 구분소유자에 의해 관리가 되고 있으나, 공용부분에 한해서는 전체 구분소유자의 소유임에도 불구하고 유지관리에 소홀함이 있다. 이에 관리사무소에서 관리하여야 할 부분을 나열하였다.


가. 건물에 속하는 공용부분 : 기둥, 내력벽, 옥상, 외벽, 기초공작물, 복도, 계단실, 승강기실 등

나. 건물부속 설비인 공용부분 : 전기배선, 가스?수도배관, 난방시설, 승강기, 공청 TV안테나, 우편물 수취함 등

다. 부지에 속하는 공용부분 : 통로, 도로, 배수로, 녹지, 식재물 등

라. 부대 및 복리시설 : 관리사무소, 주차장, 펌프실, 쓰레기 분리수거장, 배수처리시설, 옥상 물탱크, 옹벽, 어린이놀이터, 외등, 안내판, 담장 등