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관리사무소분야별관리계획(안)

 

 14. 관리사무소 분야별 관리 계획(안) 

    (1) 관리사무소 요원 연간 교육 계획(안)

 

교육종류

대상

횟수

시기

내용

관리소장

교육

관리소장

6회/년

매년

관리비 절감기법

관리자 근무자세

하자 보수작업요령

용역업체 계약관리

인사·노무·회계관리

관리실적 비교분석

공동주택관리 관련 질의회신 내용 분석

공동주택관리 관련 판례분석

입주민 인화대책

관리자

교육

과장계장

주임급 이상

분기

매분기초

관리행정실무요령

관리비부과 및 회계처리요령

공동주택관리 관련 법규 해설

물품 구매관리요령

안전관리 실무

노무관리 비교분석

문제점 사례 발표토의

기술직 교육

기관

전기

영선주임이상

부서별

분기

매분기초

기관, 전기, 시설물 안전 및 유지관리요령

안전관리운용 및 대책

시설물 진단요령

에너지(연로, 전기, 수도물 등 절감운용 요령)

비품, 소모품 절감 운용책

공동주택관리 관련 법규 해설

안전사고 사례발표 및 토의

경리직 교육

경리직원

분기

매분기초

관리비 부과 실무

계정과목계정과목편성 및 장부기재요령

전표작성 및 결산요령

금전사고 사례분석 및 방지대책토의

경비직 교육

경비직원 전원

분기

매분기초

경비업무의 중요성 및 방법대책

, 야간 근무요령

입주민과 근무자세 확립

환경수목 보호 및 차량관리 요령

문제점 사례발표 및 토의

   

    (2) 경비 관리 및 차량 관리 계획(안)

 

       1) 경비원 기강 확립

           ·철저한 교육으로 근무 의식 개혁

           ·관할 경찰서 협조 방범교육

           ·입주민 상대시 봉사요령, 인사, 금기사항 교육

           ·소장 매주 월요일 정기교육, 조회

       2) 야간경비 및 순찰

           ·오후 10시 이후 순찰제 실시

           ·소장 불시 순찰(나태근무 3회시 징계)

           ·경비원 철야 순찰

           ·경비원 - 위치 무단이탈, 음주, 오락, 나태, 수면 등의 금지사항 준수

       3) 대주민 친절 봉사정신 고취

           ·출입 입주자에게 친절한 인사

           ·무거운 짐 승강기까지 운반 봉사 등

           ·입주자 보호·방범 교육

       4) 차량관리

           ·단지내 차량 현황조사 및 차량대장 작성

           ·단지 스티커 부착(무단 침입 주차 차량 단속)

           ·외부차량 진입억제 및 카스테레오 도난 철저 감시(인수인계 철저)

           ·통학버스 (학교, 유치원, 학원 등) 의 단지 내 승차장 위치를 외곽으로 유치하여 단지내 차량 적체

            해소

           ·대형차량 단지내 주차 억제(안전사고 및 소음방지)

           ·취약지구 특별 경계단속

           ·반상회를 통한 주민 홍보로 협조 요청

       5) 경비원의 평시근무

           ·정위치(초소) 감시

            단지 내 현관, 출입구 주위에서 서성이는 수상한 자, 물품  강매자 , 위험물 반입자, 불법주차 감시

           ·순회점검

            단지내 주위를 수시로 순회하며 화재, 도난방지를 위한 점검

           ·경보설비의 감시와 대기근무      

            화재경보기, 방범경보 설비신호 대기

           ·야간근무

            저녁부터 익일 아침까지 단지를 순회하며 타인의  출입통제와 감시강화 ( 곤봉, 호각, 손전등 휴대)

           ·비상사태의 대비

            화재등 비상사태 발생시 방화, 피난등의 제설비점검, 필요 자재의 준비, 응급사태 대비 훈련 및

            조치사항 숙지

       6) 경비원의 비상근무

           ·비상 대응 활동111/1

           비상사태 발생 예상시 핵심적인 활동 실시

           ·응급활동

           화재등 비상사태 발생시 초기진화, 응급조치를 하고 입주민의 피난유도, 부상자 구호 실시

           ·통보활동

           모든 상황 발생 즉시 관리사무소에 즉시보고 필요시 단지내 경보방송 실시

       7) 경비원의 순찰근무

           ·정선순찰 : 사전에 계획된 순찰로 규칙적인 순찰

           ·난선순찰 : 순찰자가 임의로 범죄 발생 예상지역 고려 불규칙하게 순찰

           ·요점순찰 : 선정된 취약지를 반드시 통과 점검하는 순찰 지하주차장, 외곽취약지, 주요진입로

       8) 경비원의 일상업무

           ·방화, 방송설비등 각종장비의 유지관리, 보호

           ·출입자 및 출입차량을 점검, 기록부에 기록유지

           ·보안관리위해 입주자에게 방화, 방범사상 고취시킴

           ·도난, 유실물 발견시 신속히 처리, 관리소에 보고

           ·매일 업무개요를 보안일지에 기록유지, 보관

 

   (3) 관리비 및 에너지 절감 계획(안)

 

       1) 일반관리비 절감

           ·불필요한 기구축소 및 통폐합

           ·예산대비 제경비 절약 집행(불요불급 경비 지출 최대 억제)

           ·각종 공사 및 물품구매의 공개경쟁 입찰실시

           ·승강기 유지비 월별 지출억제(기.전실, 경비실, 일반소모품 비용)

           ·관리사무소 직원의 물자절약 생활화 실시(이면지 및 각종비품 재활용)

           ·소모품 사용대장 비치

       2) 공동전기료 절감

           ·승강기 격층 운행 및 닫힘버튼 기기조작 등

           ·각세대 절연측정 실시 : 년 1회

           ·계단 및 지하실 전등교체시 절약형 전구로 교체

           ·지하주차장 전등 격등제 실시

           ·공동부분 및 외등 - 점.소등시간 조절 및 시간엄수

           ·각동 판넬용량 점검 실시로 손실방지

           ·각 부설별 전기기기 사용억제

       3) 공동난방비 및 급탕비

           ·보일러 및 배관 스케일 제거

           ·계절별 외부온도에 따른 난방온도조절 및 온수공급 시간통제

           ·열교환기의 적절한 세척실시로 열손실 방지

           ·각종 밸브의 점검 철저로 열유통 장애 제거하여 열손실 방지

           ·세대 온도조절기 사용방법 홍보로 절감

           ·적정 연소비율 유지

      4) 수선유지비 절감

           ·각종 기기의 수시 및 정기점검으로 내구연한 연장

           ·승강기 유지보수비 정밀검토로 비용 과다지출 억제

           ·단지내 공사발생시 외주공사 억제하고 자체인력 활용

           ·대규모 공사시 경쟁입찰 제도 실시

 

   (4) 소독 및 청소 관리 계획(안)

 

       1) 소독관리

           가. 실내소독

                ·년 소독실시 계획표에 의거 공고후 실시

                ·누락세대 추가소독 실시

                ·약효에  대한 저항력을 고려하여 지속성 약품과 속효성 약품을 적절히 혼용

           나. 수목소독

                ·4~9월에 집중 실시

                ·수종에 적합한 약품 선택 사용

                ·병충해 발생때 즉각 약제 살포

           다. 외부 연막 소독

                ·하절기 매월 소독 실시

                ·차량 연막 소독 실시

           라. 구서작업

                ·옥외 및 지하공동구 쓰레기장에 투약 및 수거

           마. 관리소 업무 감독

                ·투약 약품의 검수(정확한 약품 사용 확인)

                ·작업인원 매월 점검

                ·작업일지 일일 확인

       2) 청소관리

           가. 청결한 주거환경 조성

                ·옥내 및 옥외 상시 청결상태 유지 

                ·미화원 관리감독 철저

                ·분기별 1회 기계청소 실시

                ·계단 논-스립 분기별 10회 이상 실시

                ·미화원 출·퇴근 관리소 직접 점검

                ·입주민 주변의 불쾌감 해소

           나. 관리소 업무 감독

                ·미화원 출·퇴근 일일 점검

                ·기계청소 실태 확인

                ·매일 청소·소독상태 점검

 

   (5) 환경관리 계획(안)

 

     1) 환경정비

         가. 가로정비

              ·가로청소 및 적치물 제거

              ·쾌적한 가로환경 조성

              ·차량전용 도로와 인도의 구분관리

         나. 교통질서 확립과 차량관리

              ·상가 오토바이 자전거 대체 유도

              ·차량 속도 제한

              ·주민 차량 식별 스티커 부착

              ·카세트 도난방지를 위한 차주와 공조체제 유지

              ·불법 주차 단속

         다. 주거환경 질서

              ·세대 내부 불법 구조변경 금지 및 홍보

              ·동물사육 및 사설학원 개설행위 금지 및 홍보

              ·세대 외부 불법시설물 설치 단속

        라. 청소(미화)관리

             ·직원의 미화봉사

             ·주민 및 자생단체 정기청소 및 봉사 유도

             ·아파트 단지내 스티커 제거

        마. 기타

             ·잡상인 출입 단속

             ·출입업자 등록제 실시

             ·아파트 단지내 불법스티커 부착 단속

     2) 휴게시설 관리

        가. 휴게시설의 안전관리 철저

            ·어린이 놀이터 모래충만 여부 점검

            ·유희시설물의 훼손여부 점검

            ·어린이 놀이터 및 공지, 도로상에 돌출물 여부 점검

            ·안전관리자를 선임하여 책임성 있는 관리

            ·유희 시설물 및 휀스등의 도장상태 훼손 여부 수시점검

 

 (6) 시설별 안전 및 유지 관리계획(안)

 

시설명

관 리 내 용

  

건축, 토목

 

시    설

·시설물 정기점검카드 비치 및 대상물 점검사항 조사

·미장, 방수, 지붕 및 홈통, 도장, 잡공사의 관리감독

·도로, 석축, 옹벽, 배수시설, 어린이놀이터 시설물 안전 및

 유지 관리

·정기, 수시, 특별점검으로 유지 보존상태 점검

·보수 및 보완사항의 발생원인 및 요소파악

·점검결과 훼손 파손등의 보수사항 발견시 즉시 조치 

   시설, 기기별

    장비 이력카드 작성

 

 

  시설별, 작동요령

     명판부착

 

 

   세부운전, 점검,

   메뉴얼 작성 비치

 

④ 위생설비의 청결

    유지

 

⑤자동제어 계통의     완 벽한 성능개선

전기설비

·전기설비의 운전, 작동상황의 감시 및 운전조작

·일상 및 주간, 월간, 계절간 적시점검 및 조치

·방송설비, 인터폰, TV, 위성방송 공청시설, 전화시설에 대한

 점검 및 보수

·조명설비의 청소 및 램프교체

·중요설비의 정기보수 및 외주계획 작성, 보고, 작업감독 입회

 및 성과 확인

·계획에 의한 점검 보수 및 연락에 의한 고장개소의 수리

난방설비

(지역난방)

·난방설비의 운용, 점검 및 보수관리

·보일러 가동에 따른 기기 사전점검 및 사후 안전점검

·주요설비 및 부속설비 정기보수, 외주공사의 계획, 작성,

 보고, 작업감독

·계획적인 점검보수와 일상적인 점검보수 실시

·급수 및 급탕수질의 처리

·정비계획에 의한 보존관리 및 휴지중의 관리

·운용과 관련된 일반적인 점검 기록사항 정리

,배수설비

·급배수 펌프의 운전, 작동상황의 감시 및 조작

·긴급사태에 대비한 충분한 식수 저장확보

·적시 약품투약 및 측정기록 분석 투약량 조정

·만수위 감시 및 긴급사태 대비 보수

운송설비

·승강기 운전 및 작동상황 감시 및 운전조작

·24시간 출동준비 및 연락출동 보수

·사고예방 활동 및 대책강구

·각종 윤활유 보급 및 점검

·각 부속설비의 교체 및 점검보고

소방설비

·소화기 및 소화용구 점검 및 유지보수

·자탐 설비의 시험 및 오동작 점검보수

·옥내외 소화전 설비의 동작시험 및 개보수

·비상 경보설비의 운전 및 확인 감시

·피난설비 및 기구관리

·기타 소화활동상 필요한 설비점검 및 운영

·소방계획서에 의한 모의 훈련실시

 

 (7) 연중 조경 관리 계획(안)

 

구분

월별

작 업 현 황

 

1월

·조경계획서 작성                 ·고사목 마른가지 다듬기

·정원수 수리작업                 ·녹화예정공간의 환경적 특성 검토

 

2월

·화단등 갈아엎기                    ·조경 시설 및 보수작업

·뿌리활동 시작                       ·낙엽수 가지치기(선정)

·토양소독                              ·연간 녹화계획 수립

 

3월

·정원수의 이식적기                ·화초류 파종

·뿌리돌림(이식할 것)             ·방한물 철거작업

·잔디의 복토 입히기               ·거름주기(밑거름)

·정원수 비료주기                   ·진딧물 구제작업

 

4월

·정원수의 이식(중순)              ·화초류 파종 및 춘근심기

·접붙이기, 꺾꽂이 등 시기       ·병충해예방 및 구제등

·잔디밭 만들기                       ·약제 살포

·화초류의 분갈이                    ·관수작업

 

5월

·향나무, 소나무 등 순자르기    ·풀, 기타 잡초깎기(뽑기)

·침엽수, 상록수 이식적기        ·생울타리 거름주기

·정원의 제초작업                    ·잔디입히기(보수)

 

6월

·잔디깎기 및 보수작업             ·상록수, 활엽수 순치기

·생울타리 풀깎기                    ·거름주기, 밑거름 방사선형으로

·병충해 방제 및 구제약제 살포 ·관수작업

 

7월

·잔디거름주기                        ·잔디, 풀 기타 깎기, 뽑기

(비료 및 속효성 거름)           ·병충해 방제 및 구제약제 살포

·관수작업                               ·생울타리 깎기

·제초작업

 

8월

·관수작업                               ·병충해 및 약제살포

·웃자람의 전정하기                 ·엽면시비

·잡초 깎기, 뽑기     

 

9월

·잔디깎기, 입히기                   ·잡초 기타 뽑기

·화초류 파종(가을용)               ·병충해 방제 및 구제약제 살포

·생울타리 치기

 

10월

·정원수 정식 및 이식, 전정       ·낙엽태욱 및 묻기

·거름주기(추비)                      ·병충해 방제 및 구제

·가을용 추근심기                    ·제초작업

 

11월

·낙엽수 이식                          ·거름주기(추비)

·상록수 전정                          ·장미의 월동피복 완료

·방한설치 준비                       ·종자 채취

 

12월

·거름주기(밑거름)                  ·토목공사(배수로)

·전정 및 이식                         ·공작물의 수리 및 시설

 

※ 중점사항 : ① 병충해 발생때 약제살포 ② 장마, 가뭄대책의 방지,예방