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3. 분야별 유지관리 업무

3. 분야별 유지관리 업무

본 매뉴얼에서는 시설물의 유지관리업무를 건축분야(토목?조경포함), 기계설비분야, 전기?정보통신설비분야의 3부분으로 나누어 설명한다. 시설물관리 대상은 구분소유자 공동소유인 공용부분의 부대시설을 유지?보수하고, 특히 그 설비에 대한 합리적 운용을 통하여 그 성능을 최대한 발휘하도록 하는데 목적이 있으며, 전유부분에 대해서는 각각의 구분소유자에 의해 유지관리 되어야 한다.


3.1 건축 (토목?조경설비)

건축법상의 건축설비에는 전기?전화?가스?급수?배수(排水)?배수(配水)?환기?난방?소화?배연(排煙) 및 오물처리설비와 굴뚝?승강기?피뢰침?국기게양대?공동시청안테나?유선방송수신시설?우편물 수취함 기타 건설교통부령이 정하는 설비로 정의하고 있다.(건축법 제2조 제3항)

이외의 보안등?대문?경비실?자전거보관소?조경시설?옹벽?축대?단지안의 도로?안내표지판?공중전화?저수시설?지하양수시설?대피시설?쓰레기수거시설 및 처리시설?오수처리시설?단독정화조?소방시설?냉난방공급시설(지역난방제외) 등을 대상으로 한다.


3.1.1 건축물의 정기점검사항

건축물의 정기적인 점검은 6개월에 1회 이상으로 수행하도록 하며, 시특법 대상건축물중 2종 시설물은 정밀점검, 1종 시설물은 정밀안전진단을 시특법에 의해 수행하여야 한다.


 

표 4) 건축물 점검사항

내  용

1회

비고

분기

6개월

3년

필요시

건축물 정기점검

 

 

 

 

건축물 정밀점검

 

 

 

 

건축물 긴급점검

 

 

 

 

건축물 정밀안전진단

 

 

 

 

1종 시설물

10년 경과후 5년마다 1회

시설물 안전상태 및 관리점검

 

 

 

 


3.1.2 토목?조경시설 점검사항

조경시설은 건축물 내외의 녹지공간을 체계적으로 관리하여 입주자에게 휴식처를 제공해주며, 깨끗한 공기환경을 조성하고, 쾌적하고 아름다운 건물환경을 형성하는데 필요한 활동을 의미한다. 식재, 전정(剪定), 시비(施肥), 월동대책, 병충해 방제, 제초작업 등의 작업을 통해 유지관리 한다.

토목시설물중 석축, 옹벽, 도로는 항상 주의 깊게 유지관리가 행해져야 한다. 옹벽 유지관리의 기본목적은 옹벽에 발생한 손상을 조기에 발견하고 이에 대한 원인규명 및 신속한 대책을 수립함으로서 옹벽이 안전한 상태로 본래의 기능을 충실히 수행할 수 있도록 하는 것이므로 손상에 대한 적절한 대책수립을 위해서는 다양한 옹벽의 종류와 형식 등을 고려한 유지관리가 이루어져야 한다.


가. 자체 시설물 안전점검 (연 2회)

나. 어린이놀이터, 맨홀, 각종표지판 등 점검 (매월1회)

다. 옥상 및 배수구 및 난간점검 및 청소

라. 하자보수 처리 및 실적작성

마. 시설물 이력카드 작성 및 기록관리유지

바. 단지 내 조경시설 지역 잔디 깎기 및 잡초제거 작업

사. 외곽 및 조경수목 소독작업 (4월~9월)

아. 경사면 점검

자. 석축 및 옹벽

차. 배수시설, 도로 점검


3.2 기계설비

집합건축물의 기계설비는 공기조화설비, 급배수설비, 소방?가스?승강기설비, 환경?위생설비 등으로 구분할 수 있다. 승강기의 안전점검은 매월 1회 실시한다.


 

표 5) 기계설비 장비의 종류

설비명칭

장비종류

공기조화설비

보일러, 냉동기, 냉각탑, 펌프류, 송풍기, 공기조화기, 방열기, 팬코일 유닛

급배수설비

급수설비, 배수설비, 급탕설비, 정화설비, 중수(도)설비, 위생기구, 위생설비의 유닛

소방설비

소화설비(소화전,스프링쿨러,연결송수관,트랜처,소화기,유도등,특수소화 설비)

화재설비(화재경보, 전기화재경보기, 유도등), 피난설비, 소화용수설비,

소화활동 필요설비

가스설비

가스관, 버너, 가스미터기

승강기설비

엘리베이터, 에스컬레이터


3.2.1 환경?위생설비


(1) 쓰레기통 일제점검 및 보수작업

(2) 단지 내 자체 청소

(3) 쓰레기 분리수거 및 재활용품 수거 : 매주 실시(각 동별)

(4) 세대방역 소독 실시 : 매월 1회 민원 세대 및 수목 소독(하절기)

(5) 지하실 소독 및 구서작업, 오물장주변 소독

   - 단지 내 자체청소 및 환경정비 (분기1회 이상)

(6) 청소상태 점검확인(매일)

(7) 각종기계실 청소 및 환경미화

(8) 오수정화조 관리 및 약품투입 (종균제, 소독제)

(9) 위험물저장탱크 점검

(10) 각종 기기 세관


3.2.2 가스설비

가. 위험물안전관리자(위험물안전관리법)

(1) 안전관리책임자

- 선임 : 제조소등은 안전관리 직무를 수행할 안전관리책임자를 선임

- 중복선임 : 다수의 제조소등을 동일인이 설치한 경우에는 1인의 안전관리자를 중복 선임 가능

(2) 위험물안전관리자로 선임할 수 있는 위험물취급자격자

- 선임 : 제4류 인화성액체에 대한 위험물안전관리자는 안전관리교육이수자, 소방공무원경력자 (시행령 별표 1)

- 중복선임 : 10개 이하의 옥내저장소, 30개 이하의 옥외탱크저장소, 옥내탱크저장소, 지하탱크저장소, 간이탱크저장소, 10개 이하의 옥외저장소, 10개 이하의 암반탱크저장소

(3) 위험물안전관리자

- 자격 : 저장소의 경우 위험물관리기능장, 위험물관리산업기사, 위험물관리기능사, 안전관리자교육이수자 또는 소방공무원경력자(시행령 별표 6)

- 선임신고 : 제조소등의 관계인은 안전관리자의 선임, 해임, 퇴직시 소방본부장 또는 소방서장에게 신고

- 책무 : 위험물 취급에 관한 안전관리와 감독에 관한 업무를 성실히 수행

(4) 안전관리대행기관의 지정

- 지정 : 소방방재청장은 기술인력, 시설, 장비를 갖춘 관리대행기관 지정(시행규칙 별표 22)

- 업무수행 : 기술인력을 안전관리자로 지정하여 안전관리자의 업무를 수행(시행령 13조, 별표 6)


나. 예방규정

제조소등의 관계인은 화재예방, 재해발생시 등의 비상조치를 위한 예방규정을 정하여 시도지사에게 제출한다.(안전교육, 점검 및 정비에 관한 사항 등)


다. 정기점검 및 정기검사

(1) 정기점검 대상

- 지하탱크저장소, 이동탱크저장소, 위험물을 취급하는 탱크로서 지하에 매설된 탱크가 있는 제조소, 주유취급소 또는 일반취급소

- 액체위험물을 저장 또는 취급하는 100만 리터 이상의 옥외탱크저장소

(2) 정기검사 대상

- 지정수량의 100배 이상의 위험물을 저장하는 옥외저장소

- 지정수량의 150배 이상의 위험물을 저장하는 옥내저장소

- 지정수량의 200배 이상의 위험물을 저장하는 옥외탱크저장소

- 지정수량의 10배 이상의 위험물을 취급하는 일반취급소

- 지하탱크저장소, 이동탱크저장소

- 제4류의 50배 이하의 일반취급소중 보일러, 버너 등의 소비하는 장치로만 이루어진 일반취급소

(3) 특정옥외탱크저장소의 정기점검

옥외탱크저장소중 저장 또는 취급하는 액체위험물의 최대수량이 100만리터 이상일때 안전점검을 실시

(4) 정기점검 실시자

구조안전점검은 장비를 갖춘 위험물안전관리자가 실시

(5) 정기점검의 기록?유지

- 옥외저장탱크 구조안전점검에 관한 기록 : 25년

- 옥외저장탱크 이외의 정기점검의 기록 : 3년

(6) 정기검사의 시기

옥외탱크저장소의 관계인은 완공후 12년이 경과하기전 또는 정기검사받을 날로부터 10년이 되는 날 전후 1년 이내 실시



3.3 전기?정보통신 설비


가. 단지내 보안등 확인점검 및 보수

나. 공청안테나 선로 확인점검 및 보수작업

다. 비상발전기 시운전 및 유부하 점검

라. M.C.C.(Motor Control Center) 판넬 점검 및 청소

마. 통신시설 결선상태 확인점검

바. 방송시설 점검 및 유지보수

사. 소방관련 화재수신 자탐시설 가동상태 확인점검 및 자체점검

아. 고압선 선로점검 및 청소

자. 수?변전반 점검 및 주변청소(수시)

차. 차단기 접지저항 측정 및 절연저항 측정

카. 장비이력카드 작성 및 기록관리유지

타. 급수?배수펌프 및 모터 가동점검 및 보수(카플링 조임, 윤활유주입)

파. 열원 ?공조 설비 장비 운전 및 점검보수

  (열원설비 : 열교환기, 보일러, 냉온수기, 냉동기 등)

  (공조 설비 : AHU, HVU, FCU : Fan Coil Unit, PAC: Package type Air Conditioner)

하. 설비 BAS(Building Automation System) Point 점검 및 보정, 유지보수


 

표 6) 전기?통신 설비 자격 및 점검

구분

자격

대상

점검방법

점검횟수

자체

점검

방화관리자로 선임된 소방시설관리사 또는 소방기술사

 

 

 

작동

기능

점검

당해 특정소방대상물의 관계인?방화관리자 또는 소방시설관리업자

영 제5조의 규정에 의한 특정소방대상물

시행규칙 제 18조2항에 의한 소방시설별 장비

6월/회

종합

정밀

점검

소방시설관리업자 또는 방화관리자로 선임된 소방시설관리사, 소방기술사

스프링클러설비 또는 물분무기등 소화설비가 설치된 연면적 5,000m2이상 특정소방대상물

시행규칙 제 18조2항에 의한 소방시설별 장비

1년/회

점검

결과

보고서의 제출

작동기능점검을 실시한 점검결과는 2년간 자체보관

종합정밀점검을 실시한 결과는 30일 이내에 별지21호 서식(소방시설점검보고서)와 소방시설 등 점검표를 작성