본 홈페이지는 무료회원가입 후 이용하실 수 있습니다.

prev 2020. 01 next
1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31
사업주체의 공동주택 입주전관리업무

 

1. 사업주체의 공동주택 입주 전 관리업무

 

  (1) 사업주체의 입주대비 현장점검

      입주예정단지에 대한 현장점검을 실시하여 입주 후 예상되는 하자 및 민원사항을  사전에 파악하여 시

      정토록 하고 , 향후 설계 · 시공 및 영업에 반영될 수 있도록  보고 후 유관부서에 통보한다.

 

      1) 입주대비 현장점검은 입주자사전점검과 입주지원으로 구분한다.

구분

1차 점검

2차 점검

입주자사전점검

입주지원

적용대상

모든사업지

자체사업

시행시기

입주 10~20일전(현장과협의)

입주전일 또는 일주일

시행절차

입주자사전점검시행지침에 준함

현장, 사업주체, 관리사무소 합동

으로 개설준비상태 최종점검 및 지도

점검내용

1. M/H와 시공자재 동일여부

2. 민원이 예상되는 사항

3. 안전, 환경, 단지미관에 관한 사항

4. 단지 내 설치물의 설치

5. 입주대비 준공청소상태

6. 관리사무소개설준비상태

7. 기타

1. 1차점검시 지적사항 시정여부 확인

2. 단지인계인수상황

3. 민원, 하자 접수 처리계획

4. 사용점검승인여부

5. 시설물 정상가동 여부

6. 관리사무소 운영실태파악

-  안내문게시상태

-  직원투입현황

-  업무숙지상태

-  공기구비품구입상황

-  입주쓰레기처리계획

-  환경관리계획수립상황

-  기타 일반행정업무

 

     2) 단지인계인수

         관리사무소와 현장과의 시설물 인계인수는 입주일로부터 10일 이내에 함을 원칙으로 하되, 인계인수

        내용은 반드시 문서로 작성하여 보관하여야 한다.

     3) 비상대책 수립

         입주검검 또는 입주가 불가능하거나, 곤란하다고 판단되는 경우 즉시 보고 후 비상대책을 수립해야

         한다.

 

   (2) 사업주체의 입주전관리업무

     1) 경비초소위치 확정

         설계팀의 요청에 의하여 사업계획승인신청시 관리비경감을 위하여 아래의 기준을 참고하여   경비초

         소의 위치 및 수량을 확정 설계에 반영토록 한다.

 

         ·정문 초소의 운영여부는 관리비 분석결과에 따라 결정한다.

구    분

정   문   초   소

동   초   소

기    준

단지입구에 설치하고, 동초소를 겸하도록 할 수 있다.

1.  3개동당 1개초소

 2.  200~250세대당 1개초소

예    외

단지의 특성을 고려하여 불가피한 경우 위의 기준을 초과하여 초소를 설치할 수 있다.

기    타

경비초소의 감시방향등 세부사항은 해당 현장에서 결정토록 한다.

 

     2) 관리사무소개설계획 및 관리방법의 결정

       ① 공동주택을 건설한 사업주체는 입주 30 ~ 40일전까지 시설현황, 투입인원, 예상 관리비등을 파악,

           분석하고, 입주예정자의 과반수가 입주를 완료할 때에는 입주자에게 그 사실을 통지하고 당해 단지

           의 관리방법을 결정해야 한다.

       ② 입주자는 사업주체로부터  관리 요구를 받은  때에는  그 요구를 받은 날로부터 1월 이내에 입주자

           대표회의를 구성하고, 당해 공동주택의 관리방법을 결정 (주택 관리업자에 의한 관리방법을 선택

           한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함 한다 ) 하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할시장등

           에게 신고하여야 한다.

       ③ 사업주체는 입주자대표회의로부터 관리방법결정 통지가 없거나, 자치관리기구의 구성이 없는 때

           에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우에 사업주체는입주자에게 그 사실을 통지하여야 한다.

       ④ 입주자대표회의가 공동주택을 자치관리하고자 할 때에는 요구일로부터 6월 이내에 대통령령이 정

           하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다.

       ⑤ 사업주체는 입주자대표회의로부터 관리방법결정 통지가 없거나, 자치관리기구의 구성이 없는 때

           에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우에 사업주체는입주자에게 그 사실을 통지하여야 한다.

       ⑥ 사업주체는 자치관리기구가 구성되거나 주택관리업자가 선정된 경우에는 당해 관리주체에게 공동

           주택의 관리업무를 인계하여야 한다.

     3) 사업주체의 입주자생활안내 책자제작 및 보관

         

입주자생활안내책자의 구성 및 보관

입주자생활안내책자

  

수 록  내 용

1. 관리계약서 및 관리규약수록

2. 시설이용 및 세무사항 등

관리계약서(관리사무소보관용)

배부·계약 체결방법

관리계약체결시 배부

입주자서명날인을 받아 보관

보관 및 관리

연차사업의 경우 최초에 전체물량을 제작하므로 배부되지 않은 책자에 대하여 보관과 관리를 철저히 하여야 한다

        입주 5일전까지 현장 및 사업주체에 의뢰하여 당해 단지에 적합하게 수정, 보완된 입주자 생활안내책

        자를 제작하여 관리사무소에 송달한다.

     4) 단지내설치물발주

       ① V/I에 의한 단지내설치물(LOGO, 단지안내도, 방향표지판, 동호안내판, 지하주차장 표시판,게시판,

          유도안내판 등)의 위치와 수량을 검토하여 현장과 협의후 사용 검사 신청일 이전까지 설치될 수 있

          도록 업체에 발주하고 그 결과를 관련부서(조경팀, 현장)에 통보한다.

       ② 설치대금은 현장에서 설치물확인후 지급한다.

     5) 관리사무소직원의 채용 및 사전투입

         관리사무소  직원의 채용  등 인사관련 사항은 자치관리의 경우 입주자 대표회의관리규정 지침에 따

         르며 위탁관리의 경우 위탁관리업체의 규정 또는 지침이 있는경우 그 규정등에 따를 수 있다.

 

  

   

모집광고

모집은 광고등의 방법으로 공개모집함을 원칙으로 하되, 인력수급상황등에 따라 시행여부를 판단한다.

전형 및 선발

전형 및 선발은 입주 20일 이전까지 완료한다.

협의채용대상

관리사무소장 및 주임급 이상 채용시 사전에 입주자 대표회의와 협의하여야 한다.

구비서류

1. 이력서, 주민등록등본, 호적등본, 최종학교졸업증명서

2. 건강진단서, 신원보증서, 근로계약서, 서약서,경력증명서, 자격증사본

3. 기타 취업규칙으로 정하는 서류

신원보증서

1. 취업규칙으로 정하는 금액이상의 신원보증보험증권

2. 신원보증보험가입이 곤란한 경우 일정금액이상의 재산세를 납부하는 2인 이상의 연대보증서

교육

교육계획을 수립하여 채용일로부터 입주일전까지 직무와 관련한 교육을 실시한다.

관리사무소장교육

관리사무소장은 채용 후 사업주체로부터 업무에 필요한 교육을 받을 수 있다.

 

        ① 채용절차 및 협의채용대상자

            ·고용관련 세부사항은 근로기준법 참조

        ② 근로계약, 취업규칙, 감시적단속제외인가

            주택관리업체는 관리사무소의 직원과 근로계약을 체결하고, 직원의 동의를  얻어 취업규칙을 신고한

            후 감시적(경비원), 단속적(기술직) 근로자에 대한 제외인가를 득하여야 한다.

        ③ 입주전 직원투입 및 비용부담

            위탁 관리업체는 원활한 입주관리 업무수행을  위하여  선발된  직원을  아래의 기준 내에서 사업

            주체의 사전승인을 득하여 사전에 투입한다.

 

          

신규개설 설치

연차개설시

투입기준

관리소장

30일전

 

관리·시설책임자·기술직

10일전

5일전

경리·서무

7일전

5일전

경비원

3일전

2일전

비용부담

비용부담자

사업주체 또는 관리업체

청구방법

1. 개인별 근무기간

2. 현장에서 사용하는 일용노무비지급 명세서

3.  공문으로 청구

 

     6) 환경관리교육

            입주 전 관리사무소장에게 환경보전과 관련한 법규에 대한 사전교육을 실시하 고 추후 이의 이행

            여부를 지도, 점검한다.

     7) 단지의 점검 및 인수

         ① 단지의 점검

             가.관리사무소장은 입주전까지 현장의 관련직원과 함께 공용부분과 세대전용 부분의 이상유무를

                 별도로 정하는 양식에 의하여 점검한다.

             나.점검결과 단지의 인수가 불가능한 경우 즉시 그 사유를 사업주체에 보고하 여야 하며, 사업주

                 체는 현장 및 관련부서와 협의하여 대책을 수립한다.  

         ② 전부 또는 부분인계인수

             관리사무소장은 단지점검결과 이상이 없다고 판단되면 현장소장과 인계인수서를 작성하여 시설

             물을 인수하며, 지적된 사항에 대한 처리계획서를 첨부하여 입주 전까지 부분인계인수를 할 수

             있다.

         ③ 책임의 한계

             입주 전 단지인계인수가 불가능한 경우 입주이후에도 현장소장은 시설물에 대한 관리책임을 관리

             사무소장과 공동으로 부담한다.

     8) 관리사무소 개설

         관리사무소장은 입주 2일전까지 아래 사항의 준비를 완료한다.

         ① 직원배치 및 비품투입

             가. 직원의 배치

                   관리사무소직원은 각 직종별로 근무복 및 장구(경비용품, 리본, 완장 등)를착용하고 정상근무가

                   가능토록 해야 하며, 관리사무소장은 이를 위한 준비 및 교육을 철저히 하여야 한다.

             나. 비품투입

                   관리사무소장은 현장소장과 협의하여 민원접수대(카운터)를 설치하고, 필요한 사무기기 및

                   공구, 기구, 비품을 비치하여야 한다.

단지인계인수서에 포함되어야 할 사항(예시)

구              분

비                             고

시설물별 이상 유무 및 처리계획

공용부분

입주 전 까지 완료

별첨서식참조

세대내부

입주기간만료후 현장과 자 간 인계인수 잔여분에 한함

공종별 시공자

사업주체

하자보수를 위한 비상연락망 확보, 수립

하청업체

품질보증서 및 사용설명서

보일러, 열교환기, 급탕가열기, 비상발전기 등의 시설

준공도면

건축, 설비, 전기, 토목 도면 각 2부

현장사용요금인계인수서

전기, 수도, 연료등의 현장사용요금정산서

자재인계인수서

현장인도분 잔자재에 대한 인계인수서

  

사용검사필증

 

시방서, 구조계산서

 

KS자재시공확인서, 소음측정결과

 

장기수선계획서

 

  

자가용전기설비사용전검사필증

 

승강기완성검사필증

 

구내통신선로설비준공검사필증

 

전력수급계약서

 

전기안전관리담당자선임신고필증

 

전기안전관리보조원선임신고필증

 

  

검사대상기기설치검사필증

 

압력용기구조, 용접검사필증

 

위험물일반(소량)취급소설치 허가증

 

배출시설설치허가증

 

오수정화시설준공검사필증

 

소방시설완성검사필증

 

LPG집단공급시서로안성검사필증 및 공급계약서

 

도시가스완성검사필증 및 공급계약서

 

전용상수도준공검사 필증

수도시설관리자임명요함

검사대상기가조종자선임신고필증

 

가스안전관리자선임신고필증

 

오수정화시설기술관리인선임신고필증

 

방화관리자선임신고필증

 

위험물안전관리자선임신고필증

 

 

        ② 서식 및 사무용품

            사업주체는 입주자 생활안내책자 (관리규약 등) 및 광고업체의 기증품목 외에 어떠한 지원도 하지

             않고 있는바 이외의 모든 서식 및 사무용품을 준비하여야 한다.

        ③ 광고업체의 사무용품기증

            관리사무소장은 광고업체와  계약서를 작성하여 광고물과 기증품목을  정하되, 광고물은 시설물의

            미관을 해치지 않도록 필요한 최소한의 것만을 설치토록하고 기증품은 아래사항을 참고하여 정한다.

1. 입주안내판(입주절차, 유의사항, 불법구조변경), 단지현황판, 프랑카드

2. 각종 인감, 직인 등의 인장

3. 관리사무소 유도안내판, 불편사항신고 접수처안내판

4. 잔금납부, 입주증발급, 선수금수납, 열쇠불출안내판 및 관리소장명판

5. 경비초소, 출입통제구역안내판등의 표지판

6. 기타 필요한 물품

 

       ④ 금융기관선정 및 통장개설

           거래은행은 입주자 및 관리사무소가 이용하기에 편리한 곳을 선정하여 관리사무소의 명의로 구좌를

           개설하여야 한다.

       ⑤ 용역계약 및 보험계약체결

           관리사무소장은 입주 전까지 다음 해당 사항에 대한 계약체결을 완료해야 한다.

용역계약

청소, 소독, 오물수거, 연료(유류, 가스), 약품(방청제, 청관제, 소독제, 종균제), 승강기유지보수계약, 승강기정기검사, 검사대상기기계속검사, 오수정화시설청소계약, 토양오염도측정검사계약, 대기, 수질측정계약, 기타

보험계약

화재보험, 곤도라보험, 의료보험, 국민연금, 산재보험, 고용보험, 기타

 

         ·화재보험은 피해액의 100%를 보상받을 수 있도록 가입금액을 정한다.

         ·용역계약은 예산에 준하여 체결하고 입주 전에 체결하기 곤란한 경우 입주 후에  체결할 수 있다.

         ·기타 필요한 사항은 관련법규 및 예산안을 참고한다.

     9) 전입신고대행

         관리사무소장은 동사무소와 협의하여 통·반장선임 전까지 전입신고업무를 대행하고, 이를 위하여

         전입신고용지를 관리사무소에 비치한다.

     10) 사업자등록

          관리사무소장은 부가가치세법  제 5조에 의하여 관리사무소 개설일로부터 20일이내에 관할 세무서에

          사업자 등록을 하고 등록증을 교부 받아야 한다.