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1.2 하자관리

1.2 하자관리

가. 하자의 개념

하자는 ‘시공자가 완성한 목적물에 계약(설계도서 및 시방서)대로 이행하지 아니하여 품질의 규격, 성능상의 결함과 그 설치가 불완전한 것을 말하며, 하자의 범위는 ’공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 파손, 붕괴, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 또는 입상불량 등으로 건축물 또는 시설물 등의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도‘를 포함한다.


나. 하자의 구분

하자를 관리함에 있어 통계의 적정성을 기하고자 이를 잔손보기, 시공하자, 지급자재하자, 설계하자 등으로 분류하여 집계한다.

1) 잔손보기

    *보수시 특별한 전문기술을 요하지 않는 사항

    *보수시 장시간을 요하지 않고 즉시 조치가 가능한 사항

    *보수비용이 필요하지 않거나 극히 경미한 사항

    *자재의 반입을 필요로 하지 않는 사항

    *단, 잔손보기 사항이라 할지라도 생활에 많은 불편을 주는 사항은 시공상의 잘못으로 인한 하자로 분류한다.

2) 시공하자

*근본적인 시공상의 잘못으로 인한 하자로 잔손보기 이외의 사항

3) 지급자재하자

    *납품자가 납품 또는 설치한 지급자재의 하자

4) 설계하자

    *설계상의 잘못으로 발생된 하자

    *기능 및 구조적 결함으로 발생된 하자

    *생활에 불편을 주어 설계상의 개선을 요하는 하자

    *기타 설계상의 개선을 요하는 하자

5) 기타

    *입주자의 부주의 또는 불법행위 등으로 발생된 사항은 입주자가 고치는 것을 원칙으로 하고 하자로 분류하지 않는다.

다. 하자의 보증관리

1) 하자보증기간

    *기둥, 내력벽(힘을 받지 않는 조적벽등은 제외) : 10년

    *바닥, 보, 지붕 : 5년

2) 하자보증관리

    *하자보증기간 만료시까지 관리업체에서 관리

3) 하자보수요원 상주

    *시공업체는 발생된 하자를 신속히 처리하기 위하여 입주지정기간 개시일로부터 6개월간 보수요원을 상주하게 하여야 한다.


라. 하자의 정기점검

1) 입주 대비점검

가) 점검시기 : 시공업체는 건물사용검사 1개월전까지 입주자가 점검에 참여할 수 있도록 점검일정을 안내하고 입주개시 20일전까지 점검을 완료하여야 한다.

나) 점 검 자 : 입주예정자 및 점검요원

다) 기록유지 : 점검내용을 하자관리대장에 기록유지

2) 하자확인 호별 방문

가) 점검시기

- 입주후 30일 이내

- 하자만료 1개월부터 만료일까지

  (단, 기간내 관리전환되는 주택은 관리전환시까지)

나) 점검자 : 관리소

다) 방문일시 사전예고 : 실시전에 순방일정을 방송 또는 동별로 안내문을 게시하고 사전예고한다.

라) 부재세대 : 입주자가 하자사항을 기재하여 관리소에 제출할 수 있도록 신고용지를 세대내 투입한다.

마) 점검내용

- 입주대비 점검시 지적된 사항의 확인

- 누수, 결로 발생여부

- 각종 시설물의 작동상태

- 기타 입주자가 알려준 사항

바) 하자보수 요청 : 하자 발견일로부터 5일이내

사) 하자보수 확인 : 시공업체에서 보수완료하고 보수결과를 관리소에 제출하면 확인하여 완료처리

아) 기록유지 : 하자관리대장에 기록유지

3) 하자순회점검

가) 점검시기 : 입주후부터 하자담보책임기간 종료시까지 6개월마다 실시

나) 점 검 자 : 시공업체의 직원

다) 점검내용 확인 : 하자발생여부를 순회점검하고 그 결과를 관리소에 서면 보고시 완료여부를 확인

4) 하자만료 점검

가) 점검시기 : 하자담보 책임기간전까지

나) 점 검 자 : 시공업체 직원, 관리소

다) 점검내용 확인 : 수급업체에서 발견한 하자와 관리소에서 발견한 하자에 대한 조치완료 여부를 관리소에서 확인


마. 하자보수 기간

공동주택등에 대한 하자보수기간은 그 사용검사일(단지안의 공동주택등의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용 승인일을 말한다)부터 주요시설인 경우에는 2년이상으로 하고 그외의 시설인 경우에는 1년이상으로 하되, 하자보수대상인 주요시설 및 그 외의 시설의 구분 및 범위에 따른 기간은 <표 2-1.1>과 같다.


<표 2-1.1> 하자보수 대상시설공사의 구분 및 하자보수책임기간

 

             

하자보수

책임기간

주요시설여부

1년

2년

3년

1. 대지조성공사

가. 토공사

 

 

 

나. 석축공사

 

 

다. 옹벽공사

 

 

라. 배수공사

 

 

마. 포장공사

 

 

<표 2-1.1> 하자보수대상시설공사의 구분 및 하자보수책임기간(계속)

 

             

하자보수

책임기간

주요시설여부

1년

2년

3년

2. 옥외급수

   위생관련 공사

가. 공동구공사

 

 

나. 지하저수조공사

 

 

다. 옥외위생(정화조) 관련공사

 

 

 

라. 옥외위생관련공사

 

 

 

3. 지정 및 기초

 

 

 

4. 철근콘크리트공사

 

 

 

5. 철골공사

가. 구조용철골공사

 

 

나. 경량철골공사

 

 

6. 조적공사

 

 

 

7. 목공사

가. 구조체 또는 바탕재 공사

 

 

나. 수장목공사

 

 

 

8. 창호공사

가. 창문틀 및 문짝공사

 

 

 

나. 창호철물공사

 

 

 

9. 지붕 및 방수공사

 

 

 

10. 마감공사

가. 미장공사

 

 

 

나. 수장공사

 

 

 

다. 칠공사

 

 

 

라. 도배공사

 

 

 

마. 타일공사

 

 

 

11. 조경공사

가. 석재공사

 

 

나. 잔디심기공사

 

 

 

다. 조경시설물공사

 

 

 

12. 잡공사

가. 온돌공사

 

 

나. 주방기구공사

 

 

 

다. 옥내 및 옥외설비공사

 

 

13. 난방.환기공기

    조화설비공사

가. 열원기기설비공사

 

 

나. 공기조화기기 설비공사

 

 

다. 닥트설비공사

 

 

라. 배관설비공사

 

 

마. 보온공사

 

 

 

바. 자동제어설비공사

 

 

<표 2-1.1> 하자보수대상시설공사의 구분 및 하자보수책임기간(계속)

 

             

하자보수

책임기간

주요시설여부

1년

2년

3년

14. 급?배수위생

    설비공사

가. 급수시설공사

 

 

나. 온수공급설비공사

 

 

다. 배수?통기설비공사

 

 

 

 

라. 위생기구설비공사

 

 

 

마. 철 및 보온공사

 

 

 

15. 가스 및 소화

   설비공사

가. 가스설비공사

 

 

나. 소화설비공사

 

 

다. 배연설비공사

 

 

16. 전기 및 전력

   설비공사

가. 배관?배선공사

 

 

나. 피뢰침공사

 

 

다. 조명설비공사

 

 

 

라. 전력설비공사

 

 

마. 수?변전설비공사

 

 

바. 수?배전공사

 

 

16. 전기 및 전력

   설비공사

사. 전기기기공사

 

 

아. 발전설비공사

 

 

자. 승강기 및 인양기 설비공사

 

 

17. 통신?신호 및

   방재설비공사

가. 통신?신호설비공사

 

 

나. TV공청설비공사

 

 

다. 방재설비공사

 

 

 

비고 : 위 표에 불구하고 기둥.내력벽(힘을 받지 아니하는 조적벽 등을 제외한다)의 하자 보수기간은 10년, 보.바닥.지붕의 하자보수기간은 5년으로 한다.


바. 하자의 신고 및 접수

1) 관리소내 하자창구를 설치하고 입주자가 쉽게 식별할 수 있도록 “하자신고”라는 표지판을 부착한다.

2) 입주자가 하자신고시 하자관리 대장, 세대하자 및 시설물 관리대장에 기록하고 하자내용을 반드시 확인하여야 한다.

3) 접수된 하자 내용은 하자와 잔손보기로 구분한다.

사. 하자보수 요구 및 확인

1) 입주자 신고에 의하여 접수된 하자는 신고 접수일로부터 2일 이내에 시공업체에 보수요구를 한다.

2) 관리소장은 급수, 하수관의 기능마비, 오수정화시설 기능마비 등 입주자의 일상생활에 지장을 줄 긴급하고 중대한 하자가 발생하였을 경우에는 필요한 응급조치를 하고 지체없이 시공업체에게 통보한다.

3) 보수요구는 문서로 시행한다.

    *하자보수요원 상주시 : 상주한 보수책임자에게 요구

    *하자보수요원 미상주시 : e-mail, 팩시밀리 또는 빠른 우편으로 시공업체 대표에게 요구

4) 하자보수 의무자가 보수완료 후 보수완료 확인서를 작성하여 제출하면 관리소장은 유선상으로 조치여부를 묻는 방법이나 관리소 직원이 세대를 방문하여 확인한 후 보수완료 확인서에 날인한다.

5) 입주자 확인은 상기사항 확인시 확인 연월일 및 거주자 또는 응답자의 성명 등을 기록한다.


아. 하자보수 지연시 처리

1) 관리소장은 시공업체에 하자보수를 요구하였으나 보수가 지연될 때에는 2차보수 요구와 함께 경고장을 빠른 우편(내용증명)을 이용하여 발송한다.

가) 하자보수의무자가 보수요구한 날로부터 3일이내 착수치 않을 때

나) 하자보수의무자가 지정기한까지 보수를 완료하자 아니할 때 (단, 착수치 못하는 사유와 보수계획서를 제출하여 승인을 득했을 때는 제외)

2) 2차보수 요구시에는 시공업체에게는 보수요구와 경고장을, 연대보증사에게는 보수요구서를 발송한다.


자. 하자의 기록서류의 작성방법

1) 세대하자 및 시설물 관리대장

가) 각 세대별로 작성

나) 하자발견시 일자, 신고자, 하자내용을 기록하고 보수완료 후 조치내용, 완료일, 소장확인, 입주자 확인, 보수금액을 기재

2) 하자관리대장

가) 하자발견 일자별로 기록

나) 하자발견시 접수번호, 접수일, 신고자(동호), 연락처, 하자내용, 보수요구번호, 보수지정일, 공종, 발견방법, 시공업체를 기록한 후 관리소장의 선결재를 득하고, 보수완료후에는 하자종류, 보수비용, 보수일, 보수금액, 입주자 확인을 기재한 후 소장이 날인하고 비고란에는 보수지정일까지 보수를 시행하지 못하였을 경우 미보수사유 등을 기재한다.


차. 하자 및 보수사항의 기록유지

1) 기록유지

가) 관리소장은 하자관리대장에 하자발견에서부터 하자보수가 완료 될 때까지의 하자사항과 보수사항을 기록?유지한다.

2) 보고

나) 시    기 : 관리소에서 관리업체로 해당 월 다음달 5일

다) 작성요령 : 공종별, 공구별, 유형별로 하자발생 및 처리현황을 집계보고

라) 단, 입주자 과실과 잔손보기는 제외한다.