법원판례 - 판례모음
아파트 분양가격기준 공유대지면적 부족분 대금산정방법 등
서울고법 1994.10.11.선고, 94나3041판결 : 상고
손해배상(기) 「하집1994-2,65」
[판시사항]
(1) 주택건설촉진법상의 주택 건설 사업 주체가 대규모 아파트를 건립하면서 입주자 모집 공고에 분양대상 아파트의 공유대지면적(공유지분)을 공고하였으나 분양 계약서에는 공유 대지면적 표기란이 공란으로 되어있는 경우에 입주자 모집공고의 내용이 계약내용의 일부로 흡수되거나 보충적인 기준이 된다고 본 사례
(2) 건물이 완공되지 아니한 상태에서 대지면적과 아파트의 평형별 면적만을 특정하여 체결하는 대량의 아파트 분양계약이 삭량지정매매에 해당하는 지의 여부
(3) 아파트 분양가격을 기준으로 한 공유대지면적 부족분의 대금산정방법
(4) 아파트의 전매자가 직접 분양계약상의 권리에 기하여 공유대지면적 부족분에 대한 대금반환을 청구할 수 있는 지의 여부
(5) 아파트 분양계약 체결 당시에 공유대지에 대한 공부정리 결과 공유대지의 증감이 있을 경우 그 부분에 해당하는 대금의 반환이나 추가 지급을 서로 청구하지 아니하기로 한 특약의 효력
[판결요지]
(1) 주택건설촉진법 등의 규정 취지와 입주자 모집공고의 성격 등에 비추어 보면, 주택건설사업 주체의 입주자 모집공고는 주택공급계약의 청약 그 자체라고는 할 수 없지만 이는 대량의 주택 공급거내에서 불특정 다수의 수요자에게 주택공급계약의 내용을 일률적으로 미리 알리고 그 내용에 따른 주택공급청약을 하게 한 후 추첨을 거쳐 당첨자와의 사이에 정형화된 주택공급계약을 체결하기 위한 절차로서,사업주체로서는 특단의 사정이 없는 한 당첨자와의 분양계약 체결시에 입주자 모집공고와 같은 내용의 계약을 체결하게 되는 것이며 주택 공급에 관한 규칙 제19조 제4항에서는 사업주체가 작성하는 주택공급계약서에는 분양가격과 납부시기, 공급되는 주택 면적(전용면적 및 공용면적), 대지면적 등을 반드시 포함시키도록 규정하고 있으므로 분양 계약서상의 공유 대지 표기란이 공란이었다 하더라도 분양계약상 공유 대지면적에 관하여는 입주자 모집공고의 내용을 계약내용의 일부로 흡수시키기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 보거나 공유 대지의 배분면적은 분양 공고상의 면적이 보충적인 기준이 된다고 보는 것이 이치에 합당 하고 이 경우에는 입주자 모집공고상의 공유대지면적이 약정분양면적이 된다고 볼 것이다.
(2) 일반적으로 건물이 완공되기 전에 몇 개의 평형별로 유형 화된 대량의 아파트 분양계약을 체결함에 있어서는 수요자들이 계약 목적물의 실제 현황을 확인할 수는 없는 것이고, 다만 장차 건립될 아파트의 대체적인 위치와 입주자 모집 공고상의 평형별 면적 및 공유대지면적에 따라서 분양 신청을 하고 그 후 추첨을 거쳐서 분양계약이 체결되는 것이며 분양 신청자들이 계약 목적물의 구체적인 위치(동, 호수)를 선택할 권한도 없는 것이므로 계약 목적물의 특정은 주로 계약 당시의 약정 공유 대지면적과 아직 완성되지 아니한 아파트의 평형별 면적에 의하여 결정되고 또한 입주자 모집공고 후에는 사업주체가 임의로 세대당 단위면적이나 공유대지면적을 변경할 수 없도록 되어 있고 나아가 아파트 분양가격을 결정함에 있어서도 건물 면적에 따른 평당 단가를 기준으로 산정되었으므로 아파트 분양 계약상 평형별 건물면적이나 공유 대지면적의 기재가 단순히 계약목적물을 특정하기 위한 방편에 불과하다고는 할 수 없고, 아파트 분양계약은 그 목적물이 일정한 면적(삭량)을 가지고 있다는 데 주안을 두고 그 대금도 그 면적을 기준으로 하여 정한 경우로서 이른바 삭량을 지정한 매매에 해당한다.
(3) 아파트의 분양가격을 정하는 데 있어 건물 공사비와 대지공사비 부분 등을 합한 공사원가에 이윤을 붙여서 총공사비를 산정하고 이를 아파트 총건물 면적으로 나누어서 아파트 건물 평당 단가를 산출함으로써 이를 기초로 하여 아파트 분양가격을 산정한 경우에는 대지 및 건물 부분에 대한 공사 이윤이 동일하다고 추정하여 분양가격 중에서의 대지가격을 총공사비 중의 대지공사비의 비율에 의하여 역산하여 계산할 수 있다 할 것이므로 아파트 분양 가격을 기준으로 한 공유 대지면적 부족분의 대금은 위와 같이 산정된 대지 분양 가격을 기초로 하여 계산하여야 할 것이다.
(4) 아파트의 전매자들은 당초의 분양계약자들로부터 완공된 아파트를 등기 당시의 현황대로 매수한 것으로 보아야 할 것이므로 아파트 공유대지면적이 분양계약상의 면적보다 감소되었다 하더라도 이는 당초의 분양계약자들과 사업주체 사이의 담보책임의 문제로 돌아가고 위 아파트의 전매자들로서는 직접 분양계약상의 권리에 기하여 그 대금반환을 구할 수는 없다.
(5) 아파트 분양계약은 사업주체가 다수의 분양 신청자들과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 정형화된 계약서에 의하여 이루어진 것인데 분양 계약서상 공유 대지에 대한 공부정리 결과 공유대지의 증감이 있을 경우, 그 부분에 해당하는 대금의 반환이나 추가지급을 서로 청구하지 아니하기로 한 특약조항은 분양 면적의 변경권을 사업주체에게 일방적으로 부여하고, 불가피한 면적의 증감에 대하여서 분양 신청자들이 예상할 수 있도록 그 사유와 정도를 사전에 정하여 명기 하지도 아니하고 사업 주체가 자의로 변경할 수 있도록 정하고 있을 뿐 아니라 상당한 이유 없이 사업주체의 담보책임을 배제 또는 제한하는 것이어서 분양 신청자에게 부당한 피해를 줄 우려가 있으므로 형평의 원칙 및 신의칙상 무효이다.
[참조조문]
1. 민법 제563조
주택공급에 관한 규칙 제19조 제4항
2. 3. 4. 민법 제574조
5. 민법 제2조, 제568조
서울고법 1994.10.11.선고, 94나3041판결 : 상고
손해배상(기) 「하집1994-2,65」
[판시사항]
(1) 주택건설촉진법상의 주택 건설 사업 주체가 대규모 아파트를 건립하면서 입주자 모집 공고에 분양대상 아파트의 공유대지면적(공유지분)을 공고하였으나 분양 계약서에는 공유 대지면적 표기란이 공란으로 되어있는 경우에 입주자 모집공고의 내용이 계약내용의 일부로 흡수되거나 보충적인 기준이 된다고 본 사례
(2) 건물이 완공되지 아니한 상태에서 대지면적과 아파트의 평형별 면적만을 특정하여 체결하는 대량의 아파트 분양계약이 삭량지정매매에 해당하는 지의 여부
(3) 아파트 분양가격을 기준으로 한 공유대지면적 부족분의 대금산정방법
(4) 아파트의 전매자가 직접 분양계약상의 권리에 기하여 공유대지면적 부족분에 대한 대금반환을 청구할 수 있는 지의 여부
(5) 아파트 분양계약 체결 당시에 공유대지에 대한 공부정리 결과 공유대지의 증감이 있을 경우 그 부분에 해당하는 대금의 반환이나 추가 지급을 서로 청구하지 아니하기로 한 특약의 효력
[판결요지]
(1) 주택건설촉진법 등의 규정 취지와 입주자 모집공고의 성격 등에 비추어 보면, 주택건설사업 주체의 입주자 모집공고는 주택공급계약의 청약 그 자체라고는 할 수 없지만 이는 대량의 주택 공급거내에서 불특정 다수의 수요자에게 주택공급계약의 내용을 일률적으로 미리 알리고 그 내용에 따른 주택공급청약을 하게 한 후 추첨을 거쳐 당첨자와의 사이에 정형화된 주택공급계약을 체결하기 위한 절차로서,사업주체로서는 특단의 사정이 없는 한 당첨자와의 분양계약 체결시에 입주자 모집공고와 같은 내용의 계약을 체결하게 되는 것이며 주택 공급에 관한 규칙 제19조 제4항에서는 사업주체가 작성하는 주택공급계약서에는 분양가격과 납부시기, 공급되는 주택 면적(전용면적 및 공용면적), 대지면적 등을 반드시 포함시키도록 규정하고 있으므로 분양 계약서상의 공유 대지 표기란이 공란이었다 하더라도 분양계약상 공유 대지면적에 관하여는 입주자 모집공고의 내용을 계약내용의 일부로 흡수시키기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 보거나 공유 대지의 배분면적은 분양 공고상의 면적이 보충적인 기준이 된다고 보는 것이 이치에 합당 하고 이 경우에는 입주자 모집공고상의 공유대지면적이 약정분양면적이 된다고 볼 것이다.
(2) 일반적으로 건물이 완공되기 전에 몇 개의 평형별로 유형 화된 대량의 아파트 분양계약을 체결함에 있어서는 수요자들이 계약 목적물의 실제 현황을 확인할 수는 없는 것이고, 다만 장차 건립될 아파트의 대체적인 위치와 입주자 모집 공고상의 평형별 면적 및 공유대지면적에 따라서 분양 신청을 하고 그 후 추첨을 거쳐서 분양계약이 체결되는 것이며 분양 신청자들이 계약 목적물의 구체적인 위치(동, 호수)를 선택할 권한도 없는 것이므로 계약 목적물의 특정은 주로 계약 당시의 약정 공유 대지면적과 아직 완성되지 아니한 아파트의 평형별 면적에 의하여 결정되고 또한 입주자 모집공고 후에는 사업주체가 임의로 세대당 단위면적이나 공유대지면적을 변경할 수 없도록 되어 있고 나아가 아파트 분양가격을 결정함에 있어서도 건물 면적에 따른 평당 단가를 기준으로 산정되었으므로 아파트 분양 계약상 평형별 건물면적이나 공유 대지면적의 기재가 단순히 계약목적물을 특정하기 위한 방편에 불과하다고는 할 수 없고, 아파트 분양계약은 그 목적물이 일정한 면적(삭량)을 가지고 있다는 데 주안을 두고 그 대금도 그 면적을 기준으로 하여 정한 경우로서 이른바 삭량을 지정한 매매에 해당한다.
(3) 아파트의 분양가격을 정하는 데 있어 건물 공사비와 대지공사비 부분 등을 합한 공사원가에 이윤을 붙여서 총공사비를 산정하고 이를 아파트 총건물 면적으로 나누어서 아파트 건물 평당 단가를 산출함으로써 이를 기초로 하여 아파트 분양가격을 산정한 경우에는 대지 및 건물 부분에 대한 공사 이윤이 동일하다고 추정하여 분양가격 중에서의 대지가격을 총공사비 중의 대지공사비의 비율에 의하여 역산하여 계산할 수 있다 할 것이므로 아파트 분양 가격을 기준으로 한 공유 대지면적 부족분의 대금은 위와 같이 산정된 대지 분양 가격을 기초로 하여 계산하여야 할 것이다.
(4) 아파트의 전매자들은 당초의 분양계약자들로부터 완공된 아파트를 등기 당시의 현황대로 매수한 것으로 보아야 할 것이므로 아파트 공유대지면적이 분양계약상의 면적보다 감소되었다 하더라도 이는 당초의 분양계약자들과 사업주체 사이의 담보책임의 문제로 돌아가고 위 아파트의 전매자들로서는 직접 분양계약상의 권리에 기하여 그 대금반환을 구할 수는 없다.
(5) 아파트 분양계약은 사업주체가 다수의 분양 신청자들과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 정형화된 계약서에 의하여 이루어진 것인데 분양 계약서상 공유 대지에 대한 공부정리 결과 공유대지의 증감이 있을 경우, 그 부분에 해당하는 대금의 반환이나 추가지급을 서로 청구하지 아니하기로 한 특약조항은 분양 면적의 변경권을 사업주체에게 일방적으로 부여하고, 불가피한 면적의 증감에 대하여서 분양 신청자들이 예상할 수 있도록 그 사유와 정도를 사전에 정하여 명기 하지도 아니하고 사업 주체가 자의로 변경할 수 있도록 정하고 있을 뿐 아니라 상당한 이유 없이 사업주체의 담보책임을 배제 또는 제한하는 것이어서 분양 신청자에게 부당한 피해를 줄 우려가 있으므로 형평의 원칙 및 신의칙상 무효이다.
[참조조문]
1. 민법 제563조
주택공급에 관한 규칙 제19조 제4항
2. 3. 4. 민법 제574조
5. 민법 제2조, 제568조
