법원판례 - 판례모음
대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 ★
【채무부존재확인】 [공2001.11.1.(141), 2258]
【판시사항】
아파트의 전 입주자가 체납한 관리비가 아파트 관리규약의 정함에 따라 그 특별승계인에게 승계되는지 여부(=공용부분에 한하여 승계)
【판결요지】
[다수의견] 아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.
[별개의견] 아파트 관리규약은 자치법규로서 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항에 따라 구분소유자는 물론 그 특별승계인에게도 효력이 미치는바, 집합건물은 다수의 사람이 공동으로 소유·사용하는 건물이므로, 헌법이나 다른 법령의 규정에 어긋나지 아니하는 한, 규약을 통하여 구분소유자나 그 특별승계인의 권리에 일정한 제한을 가하는 것이 허용된다. 규약으로 '구분소유자 이외의 자'의 권리를 해하지 못하도록 한 집합건물법 제28조 제3항의 규정에서 말하는 '구분소유자'에는 규약 제정 당시의 구분소유자뿐만 아니라 규약이 제정된 뒤 구분소유자가 된 사람도 포함되므로, 규약으로 구분소유자의 특별승계인의 권리를 제한하는 것이 위 규정에 어긋나는 것이 아니다. 집합건물법 제18조는 특별승계인으로 하여금 전유부분에 관한 관리비를 승계하도록 할 수 없다는 근거규정이 될 수 없으며, 다수의견과 같이 전 입주자의 체납 관리비 중 공유부분에 관한 것만 특별승계인에게 승계된다고 보는 경우, 공유부분과 전유부분에 관한 관리비의 명확한 구분이 어려워 또다른 분쟁을 일으킬 수 있고, 전 소유자로부터 전유부분에 관한 체납 관리비의 징수가 사실상 불가능하여 그 부담이 관리비의 상승 등을 통하여 당해 전유부분과 아무런 관련이 없는 다른 구분소유자들에게 전가된다는 현실적인 문제도 발생하므로, 아파트의 전 입주자가 체납한 관리비는 공유부분과 전유부분을 구분하지 아니하고 전부 그 특별승계인에게 승계된다고 할 것이다.
[반대의견] 집합건물법 제18조가 구분소유자의 특별승계인의 채무부담을 근거지우는 규정이라고 보는 것은 입법 취지에 맞지 않는 해석이고, 집합건물법 제27조 제1항에서 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 구분소유자는 지분비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다는 취지를 규정하고, 제2항에서 구분소유자의 특별승계인은 승계 전에 발생한 관리단의 채무에 관하여도 책임을 진다는 취지를 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 우리 집합건물법은 승계 전의 구분소유자의 미납관리비를 공용부분의 것이든지 전유부분의 것이든지 묻지 않고 그의 특별승계인에게 개별적으로 채무부담 지우지 아니하되, 관리단의 재산으로 변제불능의 결과가 야기될 때에야 구분소유자 전원에게 분할변제책임을 지우는 제도를 택하고 있는 것으로 해석된다. 특별승계인에 대하여 승계 전 구분소유자의 관리비채무를 부담시키는 것은 일면의 구체적 타당성에 치중한 나머지 위헌적 소지가 우려되는 등 법적 안정성을 해치게 될 것이다.
【참조조문】 집합건물의소유및관리에관한법률 제18조,제27조,제28조,제42조 제1항,공동주택관리령 제9조 제4항
집합건물의소유및관리에관한법률 제18조 (공용부분에관하여발생한채권의효력)
[제정 1984. 04. 10. 法律第3725號]
第18條 (共用部分에 관하여 발생한 債權의 效力) 共有者가 共有部分에 관하여 다른 共有者에 대하여 가지는 債權은 그 特別承繼人에 대하여도 行使할 수 있다.
집합건물의소유및관리에관한법률 제27조 (관리단의채무에대한구분소유자의책임)
[제정 1984. 04. 10. 法律第3725號]
第27條 (管理團의 債務에 대한 區分所有者의 責任) ①管理團이 그의 財産으로 債務를 完濟할 수 없는 때에는 區分所有者는 第12條의 持分比率에 따라 管理團의 債務를 辨濟할 責任을 진다. 다만, 規約으로써 그 負擔比率을 달리 정할 수 있다.
②區分所有者의 特別承繼人은 承繼전에 발생한 管理團의 債務에 관하여도 責任을 진다.
집합건물의소유및관리에관한법률 제28조 (규약)
[제정 1984. 04. 10. 法律第3725號]
第28條 (規約) ①建物과 垈地 또는 附屬施設의 管理 또는 사용에 관한 區分所有者 相互間의 事項중 이 法에서 規定하지 아니한 事項은 規約으로써 정할 수 있다.
②一部共用部分에 관한 事項으로써 區分所有者 全員의 利害에 관계가 없는 事項은 區分所有者 全員의 規約에 따로 정하지 아니하는 한 이것을 共用하는 區分所有者의 規約으로써 정할 수 있다.
집합건물의소유및관리에관한법률 제42조 (규약및집회의결의의효력)
[제정 1984. 04. 10. 法律第3725號]
第42條 (規約 및 集會의 決議의 效力) ①規約 및 管理團集會의 決議는 區分所有者의 特別承繼人에 대하여도 效力이 있다.
②占有者는 區分所有者가 建物이나 垈地 또는 附屬施設의 사용과 관련하여 規約 또는 管理團集會의 決議에 따라 負擔하는 義務와 同一한 義務를 진다.
③第1項 및 第2項의 경우에 區分所有者 이외의 者의 權利를 害하지 못한다.공
동주택관리령 제9조 (공동주택관리규약)
[신설 1999. 10. 30. 대통령령제16590호]
제9조 (공동주택관리규약) ①공동주택의 입주자등은 공동주택의 관리 또는 사용에 관한 공동주택관리규약(이하 "관리규약"이라 한다)을 정하여야 한다. [개정 98·12·31]
②공동주택의 분양후 최초로 제정하는 관리규약은 사업주체가 당해 공동주택을 분양받은 자와 제8조제7항의 규정에 의한 관리계약을 체결하는 때에 제안하여 당해 공동주택을 분양받은 자의 과반수(당해 공동주택의 분양예정세대수의 과반수를 말한다)의 서면합의로 결정하고, 그 개정은 당해 공동주택의 10분의 1이상의 입주자등 또는 제10조제1항의 규정에 의한 입주자대표회의가 제10조제6항제1호의 규정에 의하여 제안하여 공동주택의 입주자등의 과반수의 찬성을 얻어 결정한다. [개정 83·6·10, 94·8·3, 98·12·31]
③관리규약에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. 다만, 공동주택의 입주자외의 자의 기본적인 권리를 해하는 사항이 포함되어서는 아니된다. [신설 83·6·10, 94·8·3, 99·10·30]
1. 입주자등의 권리 및 의무
2. 입주자대표회의의 구성 및 운영과 그 구성원의 의무 및 책임
3. 관리비·사용료 및 특별수선충당금의 세대별부담액산정방법·징수·보관·예치 및그 사용절차와 이를 납부하지 아니한 자에 대한 조치
4. 자치관리를 할 경우 자치관리기구의 구성·운영 및 업무와 직원(관리사무소장을 포함한다. 이하 같다)의 자격요건·인사·보수 및 책임
5. 회계관리와 회계관계직원의 책임 및 의무(회계관계 임직원의 재정보증에 관한 사항을 포함한다)
6. 공동주택의 전유부분 및 공용부분의 구분과 그 관리책임 및 비용부담
7. 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치
8. 제5조제3항 각호의 행위에 대하여 관리주체가 동의를 하는 경우 그 동의기준
9. 동별대표자의 자격·선임·해임 및 임기
10. 동별대표자에 대한 업무추진비의 지급여부 및 그 금액
11. 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차
12. 회계감사
13. 공동주택의 관리로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차
14. 기타 공동주택의 관리에 필요한 사항으로서 건설교통부령이 정하는 사항
④관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다.
⑤도지사는 공동주택의 입주자등의 보호와 주거생활의 질서유지에 필요한 범위안에서 제1항의 관리규약에 관한 준칙을 정할 수 있다. [개정 94·8·3, 98·12·31]
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【채무부존재확인】 [공2001.11.1.(141), 2258]
【판시사항】
아파트의 전 입주자가 체납한 관리비가 아파트 관리규약의 정함에 따라 그 특별승계인에게 승계되는지 여부(=공용부분에 한하여 승계)
【판결요지】
[다수의견] 아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.
[별개의견] 아파트 관리규약은 자치법규로서 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항에 따라 구분소유자는 물론 그 특별승계인에게도 효력이 미치는바, 집합건물은 다수의 사람이 공동으로 소유·사용하는 건물이므로, 헌법이나 다른 법령의 규정에 어긋나지 아니하는 한, 규약을 통하여 구분소유자나 그 특별승계인의 권리에 일정한 제한을 가하는 것이 허용된다. 규약으로 '구분소유자 이외의 자'의 권리를 해하지 못하도록 한 집합건물법 제28조 제3항의 규정에서 말하는 '구분소유자'에는 규약 제정 당시의 구분소유자뿐만 아니라 규약이 제정된 뒤 구분소유자가 된 사람도 포함되므로, 규약으로 구분소유자의 특별승계인의 권리를 제한하는 것이 위 규정에 어긋나는 것이 아니다. 집합건물법 제18조는 특별승계인으로 하여금 전유부분에 관한 관리비를 승계하도록 할 수 없다는 근거규정이 될 수 없으며, 다수의견과 같이 전 입주자의 체납 관리비 중 공유부분에 관한 것만 특별승계인에게 승계된다고 보는 경우, 공유부분과 전유부분에 관한 관리비의 명확한 구분이 어려워 또다른 분쟁을 일으킬 수 있고, 전 소유자로부터 전유부분에 관한 체납 관리비의 징수가 사실상 불가능하여 그 부담이 관리비의 상승 등을 통하여 당해 전유부분과 아무런 관련이 없는 다른 구분소유자들에게 전가된다는 현실적인 문제도 발생하므로, 아파트의 전 입주자가 체납한 관리비는 공유부분과 전유부분을 구분하지 아니하고 전부 그 특별승계인에게 승계된다고 할 것이다.
[반대의견] 집합건물법 제18조가 구분소유자의 특별승계인의 채무부담을 근거지우는 규정이라고 보는 것은 입법 취지에 맞지 않는 해석이고, 집합건물법 제27조 제1항에서 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 구분소유자는 지분비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다는 취지를 규정하고, 제2항에서 구분소유자의 특별승계인은 승계 전에 발생한 관리단의 채무에 관하여도 책임을 진다는 취지를 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 우리 집합건물법은 승계 전의 구분소유자의 미납관리비를 공용부분의 것이든지 전유부분의 것이든지 묻지 않고 그의 특별승계인에게 개별적으로 채무부담 지우지 아니하되, 관리단의 재산으로 변제불능의 결과가 야기될 때에야 구분소유자 전원에게 분할변제책임을 지우는 제도를 택하고 있는 것으로 해석된다. 특별승계인에 대하여 승계 전 구분소유자의 관리비채무를 부담시키는 것은 일면의 구체적 타당성에 치중한 나머지 위헌적 소지가 우려되는 등 법적 안정성을 해치게 될 것이다.
【참조조문】 집합건물의소유및관리에관한법률 제18조,제27조,제28조,제42조 제1항,공동주택관리령 제9조 제4항
집합건물의소유및관리에관한법률 제18조 (공용부분에관하여발생한채권의효력)
[제정 1984. 04. 10. 法律第3725號]
第18條 (共用部分에 관하여 발생한 債權의 效力) 共有者가 共有部分에 관하여 다른 共有者에 대하여 가지는 債權은 그 特別承繼人에 대하여도 行使할 수 있다.
집합건물의소유및관리에관한법률 제27조 (관리단의채무에대한구분소유자의책임)
[제정 1984. 04. 10. 法律第3725號]
第27條 (管理團의 債務에 대한 區分所有者의 責任) ①管理團이 그의 財産으로 債務를 完濟할 수 없는 때에는 區分所有者는 第12條의 持分比率에 따라 管理團의 債務를 辨濟할 責任을 진다. 다만, 規約으로써 그 負擔比率을 달리 정할 수 있다.
②區分所有者의 特別承繼人은 承繼전에 발생한 管理團의 債務에 관하여도 責任을 진다.
집합건물의소유및관리에관한법률 제28조 (규약)
[제정 1984. 04. 10. 法律第3725號]
第28條 (規約) ①建物과 垈地 또는 附屬施設의 管理 또는 사용에 관한 區分所有者 相互間의 事項중 이 法에서 規定하지 아니한 事項은 規約으로써 정할 수 있다.
②一部共用部分에 관한 事項으로써 區分所有者 全員의 利害에 관계가 없는 事項은 區分所有者 全員의 規約에 따로 정하지 아니하는 한 이것을 共用하는 區分所有者의 規約으로써 정할 수 있다.
집합건물의소유및관리에관한법률 제42조 (규약및집회의결의의효력)
[제정 1984. 04. 10. 法律第3725號]
第42條 (規約 및 集會의 決議의 效力) ①規約 및 管理團集會의 決議는 區分所有者의 特別承繼人에 대하여도 效力이 있다.
②占有者는 區分所有者가 建物이나 垈地 또는 附屬施設의 사용과 관련하여 規約 또는 管理團集會의 決議에 따라 負擔하는 義務와 同一한 義務를 진다.
③第1項 및 第2項의 경우에 區分所有者 이외의 者의 權利를 害하지 못한다.공
동주택관리령 제9조 (공동주택관리규약)
[신설 1999. 10. 30. 대통령령제16590호]
제9조 (공동주택관리규약) ①공동주택의 입주자등은 공동주택의 관리 또는 사용에 관한 공동주택관리규약(이하 "관리규약"이라 한다)을 정하여야 한다. [개정 98·12·31]
②공동주택의 분양후 최초로 제정하는 관리규약은 사업주체가 당해 공동주택을 분양받은 자와 제8조제7항의 규정에 의한 관리계약을 체결하는 때에 제안하여 당해 공동주택을 분양받은 자의 과반수(당해 공동주택의 분양예정세대수의 과반수를 말한다)의 서면합의로 결정하고, 그 개정은 당해 공동주택의 10분의 1이상의 입주자등 또는 제10조제1항의 규정에 의한 입주자대표회의가 제10조제6항제1호의 규정에 의하여 제안하여 공동주택의 입주자등의 과반수의 찬성을 얻어 결정한다. [개정 83·6·10, 94·8·3, 98·12·31]
③관리규약에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. 다만, 공동주택의 입주자외의 자의 기본적인 권리를 해하는 사항이 포함되어서는 아니된다. [신설 83·6·10, 94·8·3, 99·10·30]
1. 입주자등의 권리 및 의무
2. 입주자대표회의의 구성 및 운영과 그 구성원의 의무 및 책임
3. 관리비·사용료 및 특별수선충당금의 세대별부담액산정방법·징수·보관·예치 및그 사용절차와 이를 납부하지 아니한 자에 대한 조치
4. 자치관리를 할 경우 자치관리기구의 구성·운영 및 업무와 직원(관리사무소장을 포함한다. 이하 같다)의 자격요건·인사·보수 및 책임
5. 회계관리와 회계관계직원의 책임 및 의무(회계관계 임직원의 재정보증에 관한 사항을 포함한다)
6. 공동주택의 전유부분 및 공용부분의 구분과 그 관리책임 및 비용부담
7. 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치
8. 제5조제3항 각호의 행위에 대하여 관리주체가 동의를 하는 경우 그 동의기준
9. 동별대표자의 자격·선임·해임 및 임기
10. 동별대표자에 대한 업무추진비의 지급여부 및 그 금액
11. 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차
12. 회계감사
13. 공동주택의 관리로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차
14. 기타 공동주택의 관리에 필요한 사항으로서 건설교통부령이 정하는 사항
④관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다.
⑤도지사는 공동주택의 입주자등의 보호와 주거생활의 질서유지에 필요한 범위안에서 제1항의 관리규약에 관한 준칙을 정할 수 있다. [개정 94·8·3, 98·12·31]
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