1 . 수차에 걸쳐서 여러 가지 각도에서 설명을 드렸지만 마지막으로 다시 한번 마씀 드리오니 법해석에 진실로 참고하시기바랍니다.
2 . 2001년도 이전에는 주택관리업자를 선정할 때 현재처럼 입주자 등 과반수의 서면동의없이 입주자대표 구성원 2/3이상의 찬성 만으로 결정하였습니다. 이에 따라 주택관리업자 들이 수단 방법을 가리지 않고, 입주자 대표 구성원 2/3이상만 확보하면, 계속적으로 재계약을 할 수 있는 폐단이 있어 이를 시정코자 주택관리업자 선정에 있어서 입주자 대표회의의 권한을 대폭 축소시켜 입주자 대표에게는 그 구성원 1/10 이상으로 주택관리업자를 선정 제안하는 기능만 주고, 그 결정은 입주자 등 과반수의 서면동의 결과에 따르도록 한것입니다. 그러나 이때 신규업체든 재계약대상업체든 공히 법제 52조 1항 따라 입주자 등 과반수서면 동의 결과에 따르도록 하나,
현재관리 하고 있는 업체를 재선정 하고자 할 경우 입주자 대표 구성원 2/3이상이 찬성하고 입주자 등의 별다른 이의가 없으면, 구태여 52조 1항에 의한 입주자 등 과반수의 서면동의 절차없이 곧바로 재계약을 할 수 있는 길을 열어 둔 것이, 52조 4항 단서 조항의 취지인 것입니다.
3 . 무엇보다도 중요한 것은 52조 4항 단서조항에서 입주자 등의 의견을 청취하는 내용은
기존업체에 대한 재계약여부나 선호도를 묻는 것이 아니고, 해당업체에 대하여 입주자 등 과반수의 서면동의없이, 입주자 대표구성원 2/3이상의 찬성 만으로 결정하는 여부에 대한 이의 여부를 묻고 있다는 사실입니다. 실로 여기가 해석의 오류가 생기는 갈림길입니다.
이러한 뜻으로 묻는 것이 아니라면, 처음부터 52조 1항에 따라 입주자 등 과반수의 서면동의에 제안하지 무슨 이유로 52조 4항의 절차를 밟게 될 까요? 어떤 재신임 대상업체에 대하여 문제가 있어 재계약을 하지 않기 위하여, 일부 주민이라도 반대하거나, 입주자 대표구성원 2/이상이 찬성하지 않으면, 해당업체를 탈락시키기위하여 52조 4항의 절차를 밟는 다고 보십니까? 그렇다면, 처음 부터 입주자 대표회의에서 제안을 하지 않으면 아예 탈락 되고 1항이나 4항의 절차를 밟을 필요가 없는 데, 왜 4항으로 갔을까요?
법은 공정해야 하고, 잘 하고 있는 기존업체에 대하여, 입주자등 과반수의 서면동의 기회를 박탈 하는 이유를 어디서 찾을 수 있을까요? 기존업체를 재계약하는 데는 문제가 많기 때문에 차별을 하는 걸까요? 일부만 반대 해도 안되고, 입주자대표구성원 2/3이상의 찬성만으로 결정하는게 폐해가 있다하여 법을 바꾼것인데도, 입주자대표 2/3이상이 입주자 등 과반수의 서면동의없이 재계약하는것을 찬성하지 않는다하여, 입주자대표1/10이상의 제안권마져 박탈하는 이유가 된다고 봅니까?
4 . 더구나 공개경쟁입찰을통해 신규업체든 재선정대상업체든 공정한 방법으로 낙찰이되면, 법제52조1항이나 4항의 절차가 필요없다고 봅니다. 그리고 그리고 현행 법대로 공개경쟁입찰에 의해 기존업체가 재선정되었다면 법제52조 1항이나 4항에 따를 수 있고,입주자 등 상당수가 4항의 절차에서 입주자 등 상당수(서울의경우 1/10 이상)가 그 방법을 반대하면 제1항으로 돌아가 정상적으로 입주자 등 과반수의 서면동의 결과에 따르면 될 것입니다.
입주자 등 과반수의 서면동의 절차에 따라 그 결과에 따르면 공정합니다.
5 . 여기서 52조 4항의 조건에 미달 된다고 하여 해당업체를 탈락시키고 재입찰로 가는 것은 기회 균등의 원칙과 공정성을 일탈하여 그야 말로 법에 위배된다고 보는데 그에 대한 견
해를 회신바랍니다.
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처리결과
동일한 내용으로 여러차례 질의를 하시게 한 점 죄송스럽게 생각하며, 고객님께서 참여마당신문고를 통하여 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 알려드립니다.
ㅇ 고객님께서 해석하신 "52조 4항 단서조항에서 입주자 등의 의견을 청취하는 내용은 기존업체에 대한 재계약여부나 선호도를 묻는 것이 아니고, 해당업체에 대하여 입주자 등 과반수의 서면동의없이, 입주자 대표구성원 2/3이상의 찬성 만으로 결정하는 것에 대한 이의 여부를 묻는다"는 해석은 주택법령을 정확하게 이해하시고 해석하신 것으로 판단됩니다.
ㅇ 그러나 주택법 제52조 4항의 단서조건에 미달 된다고 하여 해당업체를 탈락시키고 재입찰로 가는 것은 기회 균등의 원칙과 공정성을 일탈하여 그야 말로 법에 위배된다는 고객님의 주장에 대한 사항은 주택법령에서는 따로 정하고 있지 아니하는 사항입니다.
ㅇ 따라서 주택법 제52조 4항의 단서조건에 미달 될 경우의 입찰방법에 대하여는 주택법시행령 제57조 제1항 제16호의 규정에 의하여 관리규약에서 정한 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차를 정한 관리규약에 따라야 한다는 것입니다.
ㅇ 이 경우 관리규약에서 기존의 업체는 탈락시키고 재입찰을 하여야 한다고 정하고 있다면 그 내용이 기회균등의 원칙과 공정성에 위배된다는 고객님의 주장에 대하여 일부 수긍할 수도 있겠으나 구체적인 적법 여부는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 등의 규정에 의하여 판단하여야 할 사항으로 사료되오니 양지하여 주시기 바랍니다.
* 기타 회신드린 내용과 관련한 추가 의문사항이 있으시면 건설교통부 고객만족센터 1599-0001(주택반, 김진동)로 전화주시면 성심성의껏 상담해 드리도록 하겠습니다. 오늘도 좋은 하루 되시길 바랍니다
성명 000 등록일 2007.09.18 11:47:46
처리상태 완료
민원내용
제목: 주택관리업자 선정에 관한 법적 해석에 관한 의견 제시 및 견해 회시 요청
1 . 수차에 걸쳐서 여러 가지 각도에서 설명을 드렸지만 마지막으로 다시 한번 마씀 드리오니 법해석에 진실로 참고하시기바랍니다.
2 . 2001년도 이전에는 주택관리업자를 선정할 때 현재처럼 입주자 등 과반수의 서면동의없이 입주자대표 구성원 2/3이상의 찬성 만으로 결정하였습니다. 이에 따라 주택관리업자 들이 수단 방법을 가리지 않고, 입주자 대표 구성원 2/3이상만 확보하면, 계속적으로 재계약을 할 수 있는 폐단이 있어 이를 시정코자 주택관리업자 선정에 있어서 입주자 대표회의의 권한을 대폭 축소시켜 입주자 대표에게는 그 구성원 1/10 이상으로 주택관리업자를 선정 제안하는 기능만 주고, 그 결정은 입주자 등 과반수의 서면동의 결과에 따르도록 한것입니다. 그러나 이때 신규업체든 재계약대상업체든 공히 법제 52조 1항 따라 입주자 등 과반수서면 동의 결과에 따르도록 하나,
현재관리 하고 있는 업체를 재선정 하고자 할 경우 입주자 대표 구성원 2/3이상이 찬성하고 입주자 등의 별다른 이의가 없으면, 구태여 52조 1항에 의한 입주자 등 과반수의 서면동의 절차없이 곧바로 재계약을 할 수 있는 길을 열어 둔 것이, 52조 4항 단서 조항의 취지인 것입니다.
3 . 무엇보다도 중요한 것은 52조 4항 단서조항에서 입주자 등의 의견을 청취하는 내용은
기존업체에 대한 재계약여부나 선호도를 묻는 것이 아니고, 해당업체에 대하여 입주자 등 과반수의 서면동의없이, 입주자 대표구성원 2/3이상의 찬성 만으로 결정하는 여부에 대한 이의 여부를 묻고 있다는 사실입니다. 실로 여기가 해석의 오류가 생기는 갈림길입니다.
이러한 뜻으로 묻는 것이 아니라면, 처음부터 52조 1항에 따라 입주자 등 과반수의 서면동의에 제안하지 무슨 이유로 52조 4항의 절차를 밟게 될 까요? 어떤 재신임 대상업체에 대하여 문제가 있어 재계약을 하지 않기 위하여, 일부 주민이라도 반대하거나, 입주자 대표구성원 2/이상이 찬성하지 않으면, 해당업체를 탈락시키기위하여 52조 4항의 절차를 밟는 다고 보십니까? 그렇다면, 처음 부터 입주자 대표회의에서 제안을 하지 않으면 아예 탈락 되고 1항이나 4항의 절차를 밟을 필요가 없는 데, 왜 4항으로 갔을까요?
법은 공정해야 하고, 잘 하고 있는 기존업체에 대하여, 입주자등 과반수의 서면동의 기회를 박탈 하는 이유를 어디서 찾을 수 있을까요? 기존업체를 재계약하는 데는 문제가 많기 때문에 차별을 하는 걸까요? 일부만 반대 해도 안되고, 입주자대표구성원 2/3이상의 찬성만으로 결정하는게 폐해가 있다하여 법을 바꾼것인데도, 입주자대표 2/3이상이 입주자 등 과반수의 서면동의없이 재계약하는것을 찬성하지 않는다하여, 입주자대표1/10이상의 제안권마져 박탈하는 이유가 된다고 봅니까?
4 . 더구나 공개경쟁입찰을통해 신규업체든 재선정대상업체든 공정한 방법으로 낙찰이되면, 법제52조1항이나 4항의 절차가 필요없다고 봅니다. 그리고 그리고 현행 법대로 공개경쟁입찰에 의해 기존업체가 재선정되었다면 법제52조 1항이나 4항에 따를 수 있고,입주자 등 상당수가 4항의 절차에서 입주자 등 상당수(서울의경우 1/10 이상)가 그 방법을 반대하면 제1항으로 돌아가 정상적으로 입주자 등 과반수의 서면동의 결과에 따르면 될 것입니다.
입주자 등 과반수의 서면동의 절차에 따라 그 결과에 따르면 공정합니다.
5 . 여기서 52조 4항의 조건에 미달 된다고 하여 해당업체를 탈락시키고 재입찰로 가는 것은 기회 균등의 원칙과 공정성을 일탈하여 그야 말로 법에 위배된다고 보는데 그에 대한 견
해를 회신바랍니다.
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처리결과
동일한 내용으로 여러차례 질의를 하시게 한 점 죄송스럽게 생각하며, 고객님께서 참여마당신문고를 통하여 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 알려드립니다.
ㅇ 고객님께서 해석하신 "52조 4항 단서조항에서 입주자 등의 의견을 청취하는 내용은 기존업체에 대한 재계약여부나 선호도를 묻는 것이 아니고, 해당업체에 대하여 입주자 등 과반수의 서면동의없이, 입주자 대표구성원 2/3이상의 찬성 만으로 결정하는 것에 대한 이의 여부를 묻는다"는 해석은 주택법령을 정확하게 이해하시고 해석하신 것으로 판단됩니다.
ㅇ 그러나 주택법 제52조 4항의 단서조건에 미달 된다고 하여 해당업체를 탈락시키고 재입찰로 가는 것은 기회 균등의 원칙과 공정성을 일탈하여 그야 말로 법에 위배된다는 고객님의 주장에 대한 사항은 주택법령에서는 따로 정하고 있지 아니하는 사항입니다.
ㅇ 따라서 주택법 제52조 4항의 단서조건에 미달 될 경우의 입찰방법에 대하여는 주택법시행령 제57조 제1항 제16호의 규정에 의하여 관리규약에서 정한 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차를 정한 관리규약에 따라야 한다는 것입니다.
ㅇ 이 경우 관리규약에서 기존의 업체는 탈락시키고 재입찰을 하여야 한다고 정하고 있다면 그 내용이 기회균등의 원칙과 공정성에 위배된다는 고객님의 주장에 대하여 일부 수긍할 수도 있겠으나 구체적인 적법 여부는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 등의 규정에 의하여 판단하여야 할 사항으로 사료되오니 양지하여 주시기 바랍니다.
* 기타 회신드린 내용과 관련한 추가 의문사항이 있으시면 건설교통부 고객만족센터 1599-0001(주택반, 김진동)로 전화주시면 성심성의껏 상담해 드리도록 하겠습니다. 오늘도 좋은 하루 되시길 바랍니다