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성홍기![[레벨:0]](http://www.apt-total.com/xe/modules/point/icons/default/0.gif "포인트:0point (0%), 레벨:0/30"){kind=icon}
2다른 사이트에서 퍼온 글입니다.
많은 유익한 참고가 될것으로 思料됩니다.
-----아 래------------
제목 관리주체의 정체성을 찾아...아리랑 고개를 넘어왔는디... 내님은 어디에...
.. 03. 6. 1. 관리주체의 정체성을 찾아 헤메다가 길을 잘못들어 어라이언(동강)을 거슬러 올라가 함북탄좌에서 사북탄좌로 이어지는 아라리고개 1296m고지(두위봉)를 넘어 수령 1,800년의 우리나라에서 가장 고목으로 알려진 보호수목 주목나무(3주가 있음)를 지나 왔는데 님을 두고 왔는지 발목에 병이 나 버렸네요.
누가 두고온 님을 좀 찾아주세요. 그 이름은 관리주체의 정체성이라 하오.
공동주택의 관리는 위탁. 자치관리 양자의 비효율성을 제거할 때, 가장 좋은 관리방법으로 개선되어 질것이다.
공동주택은 단독주택과 달리 소유자가 사용 목적에 따라 수익 관리할 전유부분과 여러 사람이 같이 이용및 관리하여야 할 공동 소유인 공용부분의 관리로 구분되며, 그 공동주택과 부대시설 및 복리시설의 관리과정에서 발생된 문제를 조율하고 효율적으로 관리하여 시설물의 수명 연장과 입주자의 재산적 가치를 보전하는데 목적이 있다. 그리고 서로 다른 이해관계 때문에 발생하는 문제를 마을 공동체라는 이름으로 해소하여야 하는 것이다.
공동주택 관리제도의 핵심은 관리주체에 있다. 주체는 당사자로서 적격하고 의사결정권과 집행능력을 가지고 있어야 하는데, 위탁관리시 관리주체는 현행법령상 의사결정권을 가지고 있지 못하다. 주체가 등뼈라면 곱사등이 된다.
공동주택 관리제도는 주민자치가 원칙이다. 그러나, 미국의 민주주의와 우리나라의 민주주의를 비교해 보라. 주민 성숙도가 형성되지 못한 민주주의는 3살먹은 아이에게 칼자루를 맡겨두는 것과 같다. 주민을 위한다는 것이 주민을 해치는 경우가 발생될 수 있기 때문이다.
1. 동별 대표자의 임기가 너무 짧은 것도 큰 문제의 요인이며, 동대표의 자질이 낮아 관리주체의 업무를 왜곡하는 대표가 있다면, 자치관리의 제도 정착은 고사하고 목소리 큰사람의 전횡에 의하여 제도의 목적을 살릴 수가 없게 된다.
쟁점은 동별대표자의 자질에 있다. 겨우, 공동주택 관리제도를 이해하고 동네 일을 할 만하면, 임기 종료로 사임하고, 연임 제한 규정에 의해 좋은 동대표후보는 나서지 못하고 좋은 후보를 옆에 두고도 사람이 없어,
검정되지 않은 생소한 사람을 후보로 내세우게 되고, 이력서 한장, 대표 출마 소견서 한장 제출 없이 신원이 미 확인된 후보를 개인적 신임 절차(찬,반투표)없이 연대서명으로 동의를 하다보니 문제가 있는 저질의 동대표 또는 전횡을 일삼는 전문 동대표꾼을 선출하게 되고
이들의 전횡을 다른 대표들은 지켜보면서도 잘 알지 못해 반대 의견을 제안하기도 힘 들지만, 같은 주민이기에 말을 하지 못하고 까마귀 우는 곳에 백노야 가지마라 하면서, 대표가 된 것을 후회하면서 동네 일을 등한시 하고 중도 사퇴를 하고 있는 경우도 있다.
관리소장이 아무리 능력이 있어도 대표회의가 새로 구성되거나, 특정대표가 개인적 감정을 문제 삼아 관리소장 몰아내기를 일삼고, 전기 대표회의와 입주자등으로 부터는 능력있는 관리소장으로 신임과 평가을 받았으나 특정인으로 부터 사주 또는 의도적으로 소장을 문제 삼고자 선출된 특정 동대표의 농간으로 새로 구성된 대표회의는 소장을 무능력하고 비협조적이라는 협의를 쒸워 몰아 내기가 일 수 이다.
위탁관리회사의 농간 또는 특정 동대표의 농간에 의하여, 특정 대표와 위탁관리회사가 야합하여 관리소장을 바꾸워 주는 조건으로 재수주을 당신네 회사에 주겠다는 요절복통할 악마와의 신탁을 암암리에 하는 위탁관리회사의 추태가 관리소장의 신분보장에 걸림돌이 되고, 소장과 모 직원을 해고시키지 않은면 위탁관리을 문제삼겠다는 특정인에게 위탁관리회사는 속수무책으로 당하고 있다.
전문 관리인이라는 관리직원의 자질은 아랑곳 하지 않고, 동대표가 장사꾼이면 장사꾼의 수준에 맞추어야 하고, 기사라면 기사수준에.... 경비원이라면 경비원 수준에서.... 청소원이라면 청소원의 수준에 맞추어 주기를 바라는 자질이 개선되지 않는 다면, 신분보장이나 근로조건의 실질적인 개선은 요원할 수 밖에 없다.
2. 문제의 근원은 입주자대표회의 활동과 자세에 있다.
동대표 그들은 누구인가? 같은 주민을 위하여 무임으로 노력 봉사하는 마을의 어른이다. 그렇다면 관리직원과 주민으로부터 존경을 받아야 한다.
입주자대표회의 그 역활은 무엇인가? 마을 공동체의 중요사항에 대한 결정과 주민의 상반된 이해와 길.흉사를 당하였을 때, 그 처리를 결정 짖는 원로회의이자 의사결정기구이다.
이들에게 사심이 있어서야 되겠는가?
향약이라는 자치 관리규약과 두레라는 품앗시와 환난규휼의 정은 어디가고 서로 양보없이 내것만 챙기는 수렁이 되었는가? 내것을 너에게 주어 너에 아픔을 달랠때, 내 가슴의 상처는 아물고, 너에 고통을 덜어 기쁨을 더하는 것이 아닐까?
이 일을 누가 할 것인가? 나는 무엇을 위하여 동별 대표자가 되였는가을 반성하고, 우리 동민의 아픔을 헤아리고 더 즐겁게 살 수 있도록 노력하기를 자청한 사람이 아닐까? 그렇다면, 동네의 어른으로서 사심 없는 행동을 하고 존경을 받아야 마땅할 일이다.
동대표! 그들을 존경하고 어른으로 모실 입주자는 있는가? 왜, 동대표로 그를 천거하였는가? 그렇다면 마땅히 공경하고 어른으로 모셔야 하지 않을까?
입주자대표회장 그는 공인의 위치에 있어 사심이 없어야, 나무를 보지 않고 숲을 보게 된다. 숲을 보아야, 입주자대표회의의 운영과 관리소 직원의 애환, 입주자의 진정한 권익을 헤아리게 된다.
그는 입주자의 운명을 좌지 우지할 수 있는 괴로운 권좌의 수장이며, 그 권위는 어디에서 오는가를 통찰하여야 한다.
그 권위는 마을공동체에서 나와야하며, 아파트 단지의 입주자와 입주자대표회의, 관리사무소 직원으로 부터 스스로 존경하는 마음에서 우러나와야 진정 항리의 촌장으로서 작은 자치단체의 수장으로서 투명하고 보람있는 공동체를 위한 봉사를 할 수 있게 되는 것이다.
동별대표자란! 입주자의 불만이 나의 불만이고, 관리직원의 애환이 나의 애환이 되도록 우리 단지의 발전을 지향하여야 한다. 그런 분들이 동대표라면, 1년의 연임이 아니라! 10년을 하고, 5년을 한들 어떠하겠는가?.
이것이 진정 더불어 사는 사회의 덕이요. 공동주택의 제도발전이 지향하는 방향이다. 그렇다면, 그들은 그 일을 수행할 그에 상응하는 노력과 능력이 있어야 하며 덕성과 지식을 갖추어야 하지 않을까.
위탁관리, 무엇이 문제인가. 위탁관리가 제되로 되고 있는가?
위탁관리시, 의사 결정권이 없는 위탁관리회사(관리주체)가 문제를 해결하자면, 제왕처럼 군림하는 책임 안지는 동대표자에게 옛날 아전처럼 손발바닥비비고. X 딱아주고, 말 잘 안 듣는 직원 모가지 잘라(고용책임이 위탁회사에 있어, 임금삭감, 감원등 까지 위탁사 떠 안음으로 위탁관리의 문제점으로 작용)주고, 주민들 관심을 다른 곳으로 돌리는 일 밖에 할 일이 더 있겠는가. 그리고 계약의 수주 과정은 어떠한가? 그 휴유증은?
그래서, 제도개선을 통한 곱사등이를 바로 잡기 위한 수술을 해야지, 보기가 싫다고 옷을 갈아 입혀 곱사등이를 감추고자 국세청은 부가세을 발생시켜 치유가 아닌 단절을 조장하는가?
3. 주체란?
상대방에 대하여 당사자라는 일방을 지칭하는 것이 아닐까?
공동주택 단지라는 수레를 잘 끌어, 입주자가 편히 탈 수(살 수) 있도록 입주자대표회의와 관리사무소를 의사결정기구와 집행기구로 구분하여 균형을 유지하고 이 과정에서 잘못 된 부분을 감사. 감독하도록 감사(기구)를 둔 것 인데, 현 실태를 보면 자치. 위탁 전부 폐단이 있다.
이는 잘못된 제도와 이로 인한, 대표회의의 권한과 책임의 문제에서 출발하는 경우가 많이있기 때문이다. 이 모두가 제도가 정착되지 못하였기에 발생하는 현상들이다.
다시 돌이켜보면,
관리사무소의 업무는
공동주택관리령 제3조와 공동주택 관리규칙 제2조에서 정하는 업무와 관리규약으로 정하는 업무, 위탁관리 시는 입주자 대표회의와 위탁관리회사가 체결한 아파트 관리 위.수탁 계약서에서 정한 업무, 자치관리 시는 입주자 대표회의가 결정한 사항의 집행 업무로써
(1) 공동주택의 공용부분, 입주자 공동 소유인 부대시설 및 복리시설의 유지보수와 안전 관리.
(2) 공동주택 단지 안의 경비, 청소, 소독, 쓰레기 수거.
(3) 관리비 및 사용료의 징수 및 공과금의 납부대행.
(4) 특별수선 충당금 등의 징수 및 적립.
(5) 공동주택 관리규약으로 정하는 사항 및 입주자 대표회의에서 결정한 사항의 집행.
(6) 주택건설촉진법 등의 주택관계 법령 및 공동주택관리령과 관리규칙에서 정하는 사항의 처리업무를 주 업무로 하고 있다.
또한, 아파트의 관리 과정은 단지 내의 공동주택 및 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속시설을 관리 및 사용함에 있어 필요한 유지관리 및 보수활동과 입주자등의 안전관리 및 공동생활에 수반되는 입주자 등의 이해가 상반되는 사항의 조정, 관리에 필요한 의사결정을 통한 입주자 등의 공동이익의 증진과 양호한 주거환경 조성을 목적으로 하고 있다.
따라서, 의사결정 과정은 입주자 등의 이해관계가 상반 된 경우, 일부의 이익이 일부의 피해가 될 수 있으므로 매우 신중하게 결정하지 않으면, 선의의 피해자가 발생하게 된다.
의사결정의 기초는 국민생활의 기본이 되는 민법상 사인간의 권리와 의무를 기초로 하여, 사적 자치의 원칙에 따라 소유와 이용 및 관리유지에 따른 입주자 상호간의 이해를 구분소유권의 집합인 공동주택의 특성 때문에, 공공복리와 공동재산의 유지 관리가 개인의 권리 관계를 다소 규제하더라도 국가적 자원인 국민의 재산과 국가 재정의 기반인 경제적 가치를 보호하여야 한다는 공법적 차원의 공동주택관리령을 중심으로 입주자, 그들의 대표로 구성된 입주자 대표회의가 의사집행을 위한 원인행위를 결정하면, 관리주체에서는 이에 수반되는 집행업무를 수행하게 되는 것이다.
4. 원인행위와 집행행위가 구분되지 못하여 많은 혼란이 발생되고 있다.
원인행위의 결정과 관리주체의 고유 업무인 집행행위의 집행에 부수되는 결정사항을 혼동하여, 관리주체와 입주자대표회의의 결정사항이 구분되지 못하고 입주자대표회의의 관리주체에 대한 감독과 감사의 정의가 명확히 정립되지 못하고 있어,
일부, 동별대표자들은 관리주체가 입주자대표회의에 집행업무에 대한 보고를 하게 되어 있음을 기화로 동별 대표자가 관리소장에게 직접 명령권이 있는 것으로 착각하고, 지나친 업무관여와 월권행위를 하거나
관리주체에 대한 업무파악을 하지 못하여, 관리감독의 소홀, 부실 관리 및 감사업무의 방치, 관리업무 수행 및 의사결정에 대한 수수방관, 입주자와 관리주체의 분쟁, 입주자와 입주자 대표회의와 분쟁 및 불신, 대표회의 구성원 상호간의 분쟁과 갈등의 반목, 대표회의와 자생단체(노인회, 부녀회, 통. 반장회의 등)간의 갈등 등 공동생활의 질서를 혼란하게 하는 요인들이 합리적인 공동주택의 관리운영을 방해하고 있는 것도 주지하고 있는 사실이다.
공동주택의 관리에 있어 국가 공법으로 강제하는 강제규정에는 위반 시 처벌과 범칙금이 있으나, 임의규정은 그 위반자에 대한 강제적 제재규정이 없어 그 대책이 시급하며, 관계법령에서 보완조치가 필요하다.
(1) 원인행위는 효력의 순서는
(가) 법령에서 정하는 강제규정 사항으로서, 그 법령의 법적 순위는 아래와 같으며, 상위 규정과 마찰 시는 상위 규정이 우선하도록 되어 있다.
1) 상위법 우선 원칙
2) 특별법 우선 원칙
3) 신법 우선 원칙이 적용되며
4) 대법원의 판례는 하급심을 구속하고
5) 령에는 대통령령과 규칙 등의 부령이 있으며, 지방 자치 단체에서는 조례가 있다.
(나) 임의 규정인 관리규약으로 정하는 사항은 준 강제규정의 효력을 가지며
(다) 임의 규정인 입주자 대표회의에서 정하는 사항은 입주자에 대하여 구속력을 가진다.
(2) 집행행위는
(가) 원인행위의 의사결정에 따른 집행과 집행에 부수되는 업무
(나) 집행을 위한 결정과 집행의 사실적 행위로 구분되며, 여기에는 집행기관의 재량권 포함된다.
5. 공동주택 관리의 문제점은
앞서 살펴본 바와 같이, 입주자대표회의 구성원인 동별대표자들의 자질 부족과 상호 이해관계에 의한 계보의 조직과 그 계보간의 갈등으로 인한 분쟁및 공동주택의 관리에 수반되는 법령 및 관리규약의 부실과 제 운영규정이 정비되지 못하여,
이로 인하여 입주자 등의 불신과 의혹, 관계기관 등의 몰이해로 사회문제로 증폭되고 급기야는 1999년 3월 아파트 관리 비리수사라는 기획수사 과정에서 아파트 관리 관계자들은 죄 없이 무더기로 피의자 신분이 되어 법의 심판을 받고, 여론의 매도를 당하는 수모를 겪은 바 있으며, 그 결과, 수사 판단의 기준은 관리규약과 입주자 대표회의의 의사결정이 적법하였는가? 관리사무소는 적법하게 업무수행을 하였는가? 로 결론지어졌다.
이를 계기로 공동주택 관리업무에 대한 입주자 등과 사회단체 등의 관심이 높아지고 정부도 문제의 심각성을 일부나마 인식하게 되어, 법령을 정비하고 관리주체와 입주자대표회의의 업무 구분을 구체화하고, 업무집행 내용을 상세하고 명확하게 관리규약에 규정하도록 준비하고 있다.
공동주택 관리제도는 걸음마 단계도 벗어나지 못한 상태에서, 공동주택의 건설. 공급은 국민의 55%가 거주하는 세계 초일류를 지향하는 공룡으로 자라나 버렸다. 따라서, 이제는 양적 팽창이 아닌 질적 개선이 시급한 때이다.
시공하자 뿐만 아니라, 설계하자, 미관하자, 기능하자를 포함하여 모든 하자에 대한 입증책임을 입주자가 부담할 것이 아니라, 공급자인 사업주체가 제조물 담보책임으로서, 입주예정자의 분양대금 납부에 대한 반대급부로 하자 보증에 대한 채무를 부담하여야 하는 것이다.
그렇게 하여야만, 시설물의 수명 연장과 공급 후의 사후관리 비용을 줄이고, 재 보수 비용의 절감, 시설물의 관리상 장애 등을 줄일 수 있으며, 설계 및 건설사업 승인시부터 향후의 관리방법을 검토하게 될 것이다.
또한, 이제는 부동산에 대한 소유개념에서 이용개념으로 절대적인 의식개혁이 일어나야만 한다. 이 땅은 우리 국민 모두의 소중한 공동유산으로 자손만대에 물려주어야 하기 때문에, 난 개발이 지양되고, 좁은 땅에 많은 국민이 살기에 사후 관리비용 등을 감안하여 대형화를 지양하고, 소형화하여 국민 모두가 복지 혜택을 누려야 한다.
따라서, 공동주택의 건축후의 사후관리 제도의 개선을 위하여 공동주택의 건설 관련 담당공무원, 설계자, 건설시공자, 감리자, 이에 수반된 관리자들의 의식 개혁이 우선 되어야 하며, 이는 설계 과정에서부터 고려되어야 한다.
아울러, 제도적 이론의 연구, 개발과 관계자의 교육 및 입주자 및 입주자대표에 대한 교육 및 세미나 개최, 워크샵을 통한 공동주택 관리정책의 쇄신 및 지속적인 개선이 절실히 요구되고 있다.
공동주택의 관리행위란 무엇인가? 시설물 등의 유지관리 및 보수 활동과 공동생활에 수반되는 필요조치와 입주자의 생명보호와 안전관리, 입주자 등의 이해가 상반되는 사항의 조정 및 관리에 필요한 의사결정을 통한 입주자 등의 공동이익 증진과 양호한 주거환경 조성을 위한 활동을 의미하는 것이 아닌가?
6. 관리사무소 조직의 활성화 방안
공동주택의 시설을 관리하고 입주자 등의 생명과 재산을 보호하는 곳은 관리사무소직원이다. 그렇다면, 관리사무소의 조직을 활성화 시켜야 하지 않겠는가?
관리자 그들은 누구인가?
적어도 직업적으로 생계 유지수단으로 삼고 있는 국가가 인정한 전문자격증을 소지한 자들 이다. 이들을 어찌 비 전문가인 아마추어가 관리하고 의사결정을 할 수가 있는가?
가장 큰 문제가 여기에 기인하고 있는 것이다.
관리사무소의 조직을 주거환경 개선과 공동주택 등의 시설물과 설비를 효율적으로 관리할 수 있도록 편성하여, 입주자 등의 주거안정과 쾌적한 주거환경을 조성할 수 있도록 관리사무소 직원이 수행하는 업무와 관련하여 계획을 세우고, 직원을 교육 훈련과 충원하여, 이들이 창의력을 바탕으로 능률적인 활동을 할 수 있도록 직무를 분장하여야 공동주택의 주거환경은 개선될 수 있기 때문이다.
직무의 분장은 거미(조직)가 거미줄(직무)을 관리하면서, 거미줄이 파손되면 즉시 보수하거나 먹이가 걸려들면 즉시 포획하듯이, 시설물의 유지관리와 수선, 보수나 입주자 등의 민원사항의 해소가 적기에 이루어 질 수 있도록 편성되어야 한다.
관리비 절감이라는 미명 아래 인력을 축소하고 안건비를 줄여, 조직을 약화시키다보니 직무의 분장이 잘못 되거나, 소속 직원의 직무수행 능력이 부족하여저 거미줄(직무)은 파손된 체 방치되고 먹이는 도망가 버리듯, 수선 유지비용이 늘어나고 민원은 늘어나면서 관리의 질은 저하되고 만다.
따라서, 직무분장은 거미가 거미줄을 엮어가듯 공백이 없게 구성하여 직무수행 과정의 써비스의 질과 업무처리의 량을 개선하여 끊임없는 경영혁신을 통한 조직에 활력을 불어넣어, 입주자 등에게는 재산가치의 보전과 주거환경을 개선하여 살기 좋은 아파트 마을을 제공하고 소속 직원에게는 생활안정과 즐거운 일터가 되도록 직무분장을 하여야 함은 두말 할 나위도 없다.
관리비용의 절감은 잘못 된 관행을 일소하고 저 효율과 낭비요인을 제거하여 관리과정을 개선하는 제도개혁에서 출발되어야 한다.
관리사무소 직원에게는 적정한 근로조건과 급여 및 복리후생을 제공하여 근로의욕을 고취시키고 관리의 질이 양질화 되도록 개선하여, 입주자 등의 주거환경을 개선하여야만 입주자 등의 오랜 분쟁이 해소될 수 있다.
공동주택의 관리개선을 위한 제안을 드리면
아파트 공동체 문화의 창달은 투명하고 통일된 제 규정과 입주자가 이를 쉽게 이해하고 알 수 있도록 홍보 계몽하여, 양호한 주거환경을 조성할 수 있도록 당해 공동주택의 관리규약을 개정하고 제 규정을 정비하여 입주자 대표회의의 결정에 따라 관리주체의 유지관리 행위가 수행될 수 있도록 그 직무 수행이 보장되어야, 효율적인 관리와 양질의 써비스가 제공될 수 있다. 는 사실을 인지하여 주시기 바란다.
많은 유익한 참고가 될것으로 思料됩니다.
-----아 래------------
제목 관리주체의 정체성을 찾아...아리랑 고개를 넘어왔는디... 내님은 어디에...
.. 03. 6. 1. 관리주체의 정체성을 찾아 헤메다가 길을 잘못들어 어라이언(동강)을 거슬러 올라가 함북탄좌에서 사북탄좌로 이어지는 아라리고개 1296m고지(두위봉)를 넘어 수령 1,800년의 우리나라에서 가장 고목으로 알려진 보호수목 주목나무(3주가 있음)를 지나 왔는데 님을 두고 왔는지 발목에 병이 나 버렸네요.
누가 두고온 님을 좀 찾아주세요. 그 이름은 관리주체의 정체성이라 하오.
공동주택의 관리는 위탁. 자치관리 양자의 비효율성을 제거할 때, 가장 좋은 관리방법으로 개선되어 질것이다.
공동주택은 단독주택과 달리 소유자가 사용 목적에 따라 수익 관리할 전유부분과 여러 사람이 같이 이용및 관리하여야 할 공동 소유인 공용부분의 관리로 구분되며, 그 공동주택과 부대시설 및 복리시설의 관리과정에서 발생된 문제를 조율하고 효율적으로 관리하여 시설물의 수명 연장과 입주자의 재산적 가치를 보전하는데 목적이 있다. 그리고 서로 다른 이해관계 때문에 발생하는 문제를 마을 공동체라는 이름으로 해소하여야 하는 것이다.
공동주택 관리제도의 핵심은 관리주체에 있다. 주체는 당사자로서 적격하고 의사결정권과 집행능력을 가지고 있어야 하는데, 위탁관리시 관리주체는 현행법령상 의사결정권을 가지고 있지 못하다. 주체가 등뼈라면 곱사등이 된다.
공동주택 관리제도는 주민자치가 원칙이다. 그러나, 미국의 민주주의와 우리나라의 민주주의를 비교해 보라. 주민 성숙도가 형성되지 못한 민주주의는 3살먹은 아이에게 칼자루를 맡겨두는 것과 같다. 주민을 위한다는 것이 주민을 해치는 경우가 발생될 수 있기 때문이다.
1. 동별 대표자의 임기가 너무 짧은 것도 큰 문제의 요인이며, 동대표의 자질이 낮아 관리주체의 업무를 왜곡하는 대표가 있다면, 자치관리의 제도 정착은 고사하고 목소리 큰사람의 전횡에 의하여 제도의 목적을 살릴 수가 없게 된다.
쟁점은 동별대표자의 자질에 있다. 겨우, 공동주택 관리제도를 이해하고 동네 일을 할 만하면, 임기 종료로 사임하고, 연임 제한 규정에 의해 좋은 동대표후보는 나서지 못하고 좋은 후보를 옆에 두고도 사람이 없어,
검정되지 않은 생소한 사람을 후보로 내세우게 되고, 이력서 한장, 대표 출마 소견서 한장 제출 없이 신원이 미 확인된 후보를 개인적 신임 절차(찬,반투표)없이 연대서명으로 동의를 하다보니 문제가 있는 저질의 동대표 또는 전횡을 일삼는 전문 동대표꾼을 선출하게 되고
이들의 전횡을 다른 대표들은 지켜보면서도 잘 알지 못해 반대 의견을 제안하기도 힘 들지만, 같은 주민이기에 말을 하지 못하고 까마귀 우는 곳에 백노야 가지마라 하면서, 대표가 된 것을 후회하면서 동네 일을 등한시 하고 중도 사퇴를 하고 있는 경우도 있다.
관리소장이 아무리 능력이 있어도 대표회의가 새로 구성되거나, 특정대표가 개인적 감정을 문제 삼아 관리소장 몰아내기를 일삼고, 전기 대표회의와 입주자등으로 부터는 능력있는 관리소장으로 신임과 평가을 받았으나 특정인으로 부터 사주 또는 의도적으로 소장을 문제 삼고자 선출된 특정 동대표의 농간으로 새로 구성된 대표회의는 소장을 무능력하고 비협조적이라는 협의를 쒸워 몰아 내기가 일 수 이다.
위탁관리회사의 농간 또는 특정 동대표의 농간에 의하여, 특정 대표와 위탁관리회사가 야합하여 관리소장을 바꾸워 주는 조건으로 재수주을 당신네 회사에 주겠다는 요절복통할 악마와의 신탁을 암암리에 하는 위탁관리회사의 추태가 관리소장의 신분보장에 걸림돌이 되고, 소장과 모 직원을 해고시키지 않은면 위탁관리을 문제삼겠다는 특정인에게 위탁관리회사는 속수무책으로 당하고 있다.
전문 관리인이라는 관리직원의 자질은 아랑곳 하지 않고, 동대표가 장사꾼이면 장사꾼의 수준에 맞추어야 하고, 기사라면 기사수준에.... 경비원이라면 경비원 수준에서.... 청소원이라면 청소원의 수준에 맞추어 주기를 바라는 자질이 개선되지 않는 다면, 신분보장이나 근로조건의 실질적인 개선은 요원할 수 밖에 없다.
2. 문제의 근원은 입주자대표회의 활동과 자세에 있다.
동대표 그들은 누구인가? 같은 주민을 위하여 무임으로 노력 봉사하는 마을의 어른이다. 그렇다면 관리직원과 주민으로부터 존경을 받아야 한다.
입주자대표회의 그 역활은 무엇인가? 마을 공동체의 중요사항에 대한 결정과 주민의 상반된 이해와 길.흉사를 당하였을 때, 그 처리를 결정 짖는 원로회의이자 의사결정기구이다.
이들에게 사심이 있어서야 되겠는가?
향약이라는 자치 관리규약과 두레라는 품앗시와 환난규휼의 정은 어디가고 서로 양보없이 내것만 챙기는 수렁이 되었는가? 내것을 너에게 주어 너에 아픔을 달랠때, 내 가슴의 상처는 아물고, 너에 고통을 덜어 기쁨을 더하는 것이 아닐까?
이 일을 누가 할 것인가? 나는 무엇을 위하여 동별 대표자가 되였는가을 반성하고, 우리 동민의 아픔을 헤아리고 더 즐겁게 살 수 있도록 노력하기를 자청한 사람이 아닐까? 그렇다면, 동네의 어른으로서 사심 없는 행동을 하고 존경을 받아야 마땅할 일이다.
동대표! 그들을 존경하고 어른으로 모실 입주자는 있는가? 왜, 동대표로 그를 천거하였는가? 그렇다면 마땅히 공경하고 어른으로 모셔야 하지 않을까?
입주자대표회장 그는 공인의 위치에 있어 사심이 없어야, 나무를 보지 않고 숲을 보게 된다. 숲을 보아야, 입주자대표회의의 운영과 관리소 직원의 애환, 입주자의 진정한 권익을 헤아리게 된다.
그는 입주자의 운명을 좌지 우지할 수 있는 괴로운 권좌의 수장이며, 그 권위는 어디에서 오는가를 통찰하여야 한다.
그 권위는 마을공동체에서 나와야하며, 아파트 단지의 입주자와 입주자대표회의, 관리사무소 직원으로 부터 스스로 존경하는 마음에서 우러나와야 진정 항리의 촌장으로서 작은 자치단체의 수장으로서 투명하고 보람있는 공동체를 위한 봉사를 할 수 있게 되는 것이다.
동별대표자란! 입주자의 불만이 나의 불만이고, 관리직원의 애환이 나의 애환이 되도록 우리 단지의 발전을 지향하여야 한다. 그런 분들이 동대표라면, 1년의 연임이 아니라! 10년을 하고, 5년을 한들 어떠하겠는가?.
이것이 진정 더불어 사는 사회의 덕이요. 공동주택의 제도발전이 지향하는 방향이다. 그렇다면, 그들은 그 일을 수행할 그에 상응하는 노력과 능력이 있어야 하며 덕성과 지식을 갖추어야 하지 않을까.
위탁관리, 무엇이 문제인가. 위탁관리가 제되로 되고 있는가?
위탁관리시, 의사 결정권이 없는 위탁관리회사(관리주체)가 문제를 해결하자면, 제왕처럼 군림하는 책임 안지는 동대표자에게 옛날 아전처럼 손발바닥비비고. X 딱아주고, 말 잘 안 듣는 직원 모가지 잘라(고용책임이 위탁회사에 있어, 임금삭감, 감원등 까지 위탁사 떠 안음으로 위탁관리의 문제점으로 작용)주고, 주민들 관심을 다른 곳으로 돌리는 일 밖에 할 일이 더 있겠는가. 그리고 계약의 수주 과정은 어떠한가? 그 휴유증은?
그래서, 제도개선을 통한 곱사등이를 바로 잡기 위한 수술을 해야지, 보기가 싫다고 옷을 갈아 입혀 곱사등이를 감추고자 국세청은 부가세을 발생시켜 치유가 아닌 단절을 조장하는가?
3. 주체란?
상대방에 대하여 당사자라는 일방을 지칭하는 것이 아닐까?
공동주택 단지라는 수레를 잘 끌어, 입주자가 편히 탈 수(살 수) 있도록 입주자대표회의와 관리사무소를 의사결정기구와 집행기구로 구분하여 균형을 유지하고 이 과정에서 잘못 된 부분을 감사. 감독하도록 감사(기구)를 둔 것 인데, 현 실태를 보면 자치. 위탁 전부 폐단이 있다.
이는 잘못된 제도와 이로 인한, 대표회의의 권한과 책임의 문제에서 출발하는 경우가 많이있기 때문이다. 이 모두가 제도가 정착되지 못하였기에 발생하는 현상들이다.
다시 돌이켜보면,
관리사무소의 업무는
공동주택관리령 제3조와 공동주택 관리규칙 제2조에서 정하는 업무와 관리규약으로 정하는 업무, 위탁관리 시는 입주자 대표회의와 위탁관리회사가 체결한 아파트 관리 위.수탁 계약서에서 정한 업무, 자치관리 시는 입주자 대표회의가 결정한 사항의 집행 업무로써
(1) 공동주택의 공용부분, 입주자 공동 소유인 부대시설 및 복리시설의 유지보수와 안전 관리.
(2) 공동주택 단지 안의 경비, 청소, 소독, 쓰레기 수거.
(3) 관리비 및 사용료의 징수 및 공과금의 납부대행.
(4) 특별수선 충당금 등의 징수 및 적립.
(5) 공동주택 관리규약으로 정하는 사항 및 입주자 대표회의에서 결정한 사항의 집행.
(6) 주택건설촉진법 등의 주택관계 법령 및 공동주택관리령과 관리규칙에서 정하는 사항의 처리업무를 주 업무로 하고 있다.
또한, 아파트의 관리 과정은 단지 내의 공동주택 및 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속시설을 관리 및 사용함에 있어 필요한 유지관리 및 보수활동과 입주자등의 안전관리 및 공동생활에 수반되는 입주자 등의 이해가 상반되는 사항의 조정, 관리에 필요한 의사결정을 통한 입주자 등의 공동이익의 증진과 양호한 주거환경 조성을 목적으로 하고 있다.
따라서, 의사결정 과정은 입주자 등의 이해관계가 상반 된 경우, 일부의 이익이 일부의 피해가 될 수 있으므로 매우 신중하게 결정하지 않으면, 선의의 피해자가 발생하게 된다.
의사결정의 기초는 국민생활의 기본이 되는 민법상 사인간의 권리와 의무를 기초로 하여, 사적 자치의 원칙에 따라 소유와 이용 및 관리유지에 따른 입주자 상호간의 이해를 구분소유권의 집합인 공동주택의 특성 때문에, 공공복리와 공동재산의 유지 관리가 개인의 권리 관계를 다소 규제하더라도 국가적 자원인 국민의 재산과 국가 재정의 기반인 경제적 가치를 보호하여야 한다는 공법적 차원의 공동주택관리령을 중심으로 입주자, 그들의 대표로 구성된 입주자 대표회의가 의사집행을 위한 원인행위를 결정하면, 관리주체에서는 이에 수반되는 집행업무를 수행하게 되는 것이다.
4. 원인행위와 집행행위가 구분되지 못하여 많은 혼란이 발생되고 있다.
원인행위의 결정과 관리주체의 고유 업무인 집행행위의 집행에 부수되는 결정사항을 혼동하여, 관리주체와 입주자대표회의의 결정사항이 구분되지 못하고 입주자대표회의의 관리주체에 대한 감독과 감사의 정의가 명확히 정립되지 못하고 있어,
일부, 동별대표자들은 관리주체가 입주자대표회의에 집행업무에 대한 보고를 하게 되어 있음을 기화로 동별 대표자가 관리소장에게 직접 명령권이 있는 것으로 착각하고, 지나친 업무관여와 월권행위를 하거나
관리주체에 대한 업무파악을 하지 못하여, 관리감독의 소홀, 부실 관리 및 감사업무의 방치, 관리업무 수행 및 의사결정에 대한 수수방관, 입주자와 관리주체의 분쟁, 입주자와 입주자 대표회의와 분쟁 및 불신, 대표회의 구성원 상호간의 분쟁과 갈등의 반목, 대표회의와 자생단체(노인회, 부녀회, 통. 반장회의 등)간의 갈등 등 공동생활의 질서를 혼란하게 하는 요인들이 합리적인 공동주택의 관리운영을 방해하고 있는 것도 주지하고 있는 사실이다.
공동주택의 관리에 있어 국가 공법으로 강제하는 강제규정에는 위반 시 처벌과 범칙금이 있으나, 임의규정은 그 위반자에 대한 강제적 제재규정이 없어 그 대책이 시급하며, 관계법령에서 보완조치가 필요하다.
(1) 원인행위는 효력의 순서는
(가) 법령에서 정하는 강제규정 사항으로서, 그 법령의 법적 순위는 아래와 같으며, 상위 규정과 마찰 시는 상위 규정이 우선하도록 되어 있다.
1) 상위법 우선 원칙
2) 특별법 우선 원칙
3) 신법 우선 원칙이 적용되며
4) 대법원의 판례는 하급심을 구속하고
5) 령에는 대통령령과 규칙 등의 부령이 있으며, 지방 자치 단체에서는 조례가 있다.
(나) 임의 규정인 관리규약으로 정하는 사항은 준 강제규정의 효력을 가지며
(다) 임의 규정인 입주자 대표회의에서 정하는 사항은 입주자에 대하여 구속력을 가진다.
(2) 집행행위는
(가) 원인행위의 의사결정에 따른 집행과 집행에 부수되는 업무
(나) 집행을 위한 결정과 집행의 사실적 행위로 구분되며, 여기에는 집행기관의 재량권 포함된다.
5. 공동주택 관리의 문제점은
앞서 살펴본 바와 같이, 입주자대표회의 구성원인 동별대표자들의 자질 부족과 상호 이해관계에 의한 계보의 조직과 그 계보간의 갈등으로 인한 분쟁및 공동주택의 관리에 수반되는 법령 및 관리규약의 부실과 제 운영규정이 정비되지 못하여,
이로 인하여 입주자 등의 불신과 의혹, 관계기관 등의 몰이해로 사회문제로 증폭되고 급기야는 1999년 3월 아파트 관리 비리수사라는 기획수사 과정에서 아파트 관리 관계자들은 죄 없이 무더기로 피의자 신분이 되어 법의 심판을 받고, 여론의 매도를 당하는 수모를 겪은 바 있으며, 그 결과, 수사 판단의 기준은 관리규약과 입주자 대표회의의 의사결정이 적법하였는가? 관리사무소는 적법하게 업무수행을 하였는가? 로 결론지어졌다.
이를 계기로 공동주택 관리업무에 대한 입주자 등과 사회단체 등의 관심이 높아지고 정부도 문제의 심각성을 일부나마 인식하게 되어, 법령을 정비하고 관리주체와 입주자대표회의의 업무 구분을 구체화하고, 업무집행 내용을 상세하고 명확하게 관리규약에 규정하도록 준비하고 있다.
공동주택 관리제도는 걸음마 단계도 벗어나지 못한 상태에서, 공동주택의 건설. 공급은 국민의 55%가 거주하는 세계 초일류를 지향하는 공룡으로 자라나 버렸다. 따라서, 이제는 양적 팽창이 아닌 질적 개선이 시급한 때이다.
시공하자 뿐만 아니라, 설계하자, 미관하자, 기능하자를 포함하여 모든 하자에 대한 입증책임을 입주자가 부담할 것이 아니라, 공급자인 사업주체가 제조물 담보책임으로서, 입주예정자의 분양대금 납부에 대한 반대급부로 하자 보증에 대한 채무를 부담하여야 하는 것이다.
그렇게 하여야만, 시설물의 수명 연장과 공급 후의 사후관리 비용을 줄이고, 재 보수 비용의 절감, 시설물의 관리상 장애 등을 줄일 수 있으며, 설계 및 건설사업 승인시부터 향후의 관리방법을 검토하게 될 것이다.
또한, 이제는 부동산에 대한 소유개념에서 이용개념으로 절대적인 의식개혁이 일어나야만 한다. 이 땅은 우리 국민 모두의 소중한 공동유산으로 자손만대에 물려주어야 하기 때문에, 난 개발이 지양되고, 좁은 땅에 많은 국민이 살기에 사후 관리비용 등을 감안하여 대형화를 지양하고, 소형화하여 국민 모두가 복지 혜택을 누려야 한다.
따라서, 공동주택의 건축후의 사후관리 제도의 개선을 위하여 공동주택의 건설 관련 담당공무원, 설계자, 건설시공자, 감리자, 이에 수반된 관리자들의 의식 개혁이 우선 되어야 하며, 이는 설계 과정에서부터 고려되어야 한다.
아울러, 제도적 이론의 연구, 개발과 관계자의 교육 및 입주자 및 입주자대표에 대한 교육 및 세미나 개최, 워크샵을 통한 공동주택 관리정책의 쇄신 및 지속적인 개선이 절실히 요구되고 있다.
공동주택의 관리행위란 무엇인가? 시설물 등의 유지관리 및 보수 활동과 공동생활에 수반되는 필요조치와 입주자의 생명보호와 안전관리, 입주자 등의 이해가 상반되는 사항의 조정 및 관리에 필요한 의사결정을 통한 입주자 등의 공동이익 증진과 양호한 주거환경 조성을 위한 활동을 의미하는 것이 아닌가?
6. 관리사무소 조직의 활성화 방안
공동주택의 시설을 관리하고 입주자 등의 생명과 재산을 보호하는 곳은 관리사무소직원이다. 그렇다면, 관리사무소의 조직을 활성화 시켜야 하지 않겠는가?
관리자 그들은 누구인가?
적어도 직업적으로 생계 유지수단으로 삼고 있는 국가가 인정한 전문자격증을 소지한 자들 이다. 이들을 어찌 비 전문가인 아마추어가 관리하고 의사결정을 할 수가 있는가?
가장 큰 문제가 여기에 기인하고 있는 것이다.
관리사무소의 조직을 주거환경 개선과 공동주택 등의 시설물과 설비를 효율적으로 관리할 수 있도록 편성하여, 입주자 등의 주거안정과 쾌적한 주거환경을 조성할 수 있도록 관리사무소 직원이 수행하는 업무와 관련하여 계획을 세우고, 직원을 교육 훈련과 충원하여, 이들이 창의력을 바탕으로 능률적인 활동을 할 수 있도록 직무를 분장하여야 공동주택의 주거환경은 개선될 수 있기 때문이다.
직무의 분장은 거미(조직)가 거미줄(직무)을 관리하면서, 거미줄이 파손되면 즉시 보수하거나 먹이가 걸려들면 즉시 포획하듯이, 시설물의 유지관리와 수선, 보수나 입주자 등의 민원사항의 해소가 적기에 이루어 질 수 있도록 편성되어야 한다.
관리비 절감이라는 미명 아래 인력을 축소하고 안건비를 줄여, 조직을 약화시키다보니 직무의 분장이 잘못 되거나, 소속 직원의 직무수행 능력이 부족하여저 거미줄(직무)은 파손된 체 방치되고 먹이는 도망가 버리듯, 수선 유지비용이 늘어나고 민원은 늘어나면서 관리의 질은 저하되고 만다.
따라서, 직무분장은 거미가 거미줄을 엮어가듯 공백이 없게 구성하여 직무수행 과정의 써비스의 질과 업무처리의 량을 개선하여 끊임없는 경영혁신을 통한 조직에 활력을 불어넣어, 입주자 등에게는 재산가치의 보전과 주거환경을 개선하여 살기 좋은 아파트 마을을 제공하고 소속 직원에게는 생활안정과 즐거운 일터가 되도록 직무분장을 하여야 함은 두말 할 나위도 없다.
관리비용의 절감은 잘못 된 관행을 일소하고 저 효율과 낭비요인을 제거하여 관리과정을 개선하는 제도개혁에서 출발되어야 한다.
관리사무소 직원에게는 적정한 근로조건과 급여 및 복리후생을 제공하여 근로의욕을 고취시키고 관리의 질이 양질화 되도록 개선하여, 입주자 등의 주거환경을 개선하여야만 입주자 등의 오랜 분쟁이 해소될 수 있다.
공동주택의 관리개선을 위한 제안을 드리면
아파트 공동체 문화의 창달은 투명하고 통일된 제 규정과 입주자가 이를 쉽게 이해하고 알 수 있도록 홍보 계몽하여, 양호한 주거환경을 조성할 수 있도록 당해 공동주택의 관리규약을 개정하고 제 규정을 정비하여 입주자 대표회의의 결정에 따라 관리주체의 유지관리 행위가 수행될 수 있도록 그 직무 수행이 보장되어야, 효율적인 관리와 양질의 써비스가 제공될 수 있다. 는 사실을 인지하여 주시기 바란다.
