공정거래위원회의 관리비 비교분석 결과 발표를 보고...
                                     (관리비용의 분석)

    정부가 공동주택의 관리상의 문제에 접근하고 있다. 는 사안에 대하여 긍정적인 평가를 한
다. 다만, 관리비용 산정의 투명성을 제고하고, 관리비의 인하 분위기를 조성하여야 한다는 사고
의 탁상공론에 아연실색할 수 밖에 없다. 아울러, 관리사무소 근로자의 임금지급형태와 노동부
가 고시한 근로자 최저 임금에도 미치지 못하는 24시간 격일 근무자의 급여의 지급내용이 과연
, 그들이 수행하고 있는 직무량에 상응하는 대가인가? 라는 질문을 정부 당국에 던져 볼 수 밖
에 없다.

    관리비를 줄이기 위한 수단으로 불합리한 제도나 행태를 발굴하여, 제도를 개선하는 것은 당
연히 정부가 할 일이다. 그러나 이와 병행하여 그 제도를 개선하는데 어떤 문제가 도사리고 있는
지? 문제점을 찾아 이를 해결하고, 건축물의 장수명화와 입주자의 주거생활을 개선하면서 쾌적
한 주거환경의 조성을 위한 대안도 같이 제시하여야 한다.


중략--------- 한국아파트신문(협회지)을 통하여 12. 16.부터  공동주택 관리제도 전반에 걸친
문제의 분석이 연제 됩니다.

공동주택의 관리와 관리비의 평가란?
    입주자의 고객만족도와 주거에 필요한 서비스 제공의 수준과 질을 먼저 비교 분석하고, 살기
좋은 아파트 문화와 이웃간의 다정한 공동체를 형성하여 가는 과정에서 관리비의 절감이 고객만
족과 필요한 서비스의 제공에 걸림돌이 되지 않는가? 낭비요인은 무엇인가? 의 분석이 선행되어
야 하며, 이 분석을 통하여 평가되어야 한다.

    자치관리와 위탁관리의 문제점은 단순 비교할 수 없는 단지의 실정과 문제점에 대한 입주자
의 정확한 판단과 이해, 특히, 공정거래위원회가 그 원인을 파악하지 못하고 위탁관리보다 자치
관리시 관리비가 과다 발생된다고 판단하였던 가장 큰 원인(자치관리보다 2%의 관리비과다 발
생요인을 안고 있는 위탁관리이지만)이 치명적인 관리제도의 모순으로 인한 것임을 자각하고
을 개선권고 하여야 한다.

    가. 위탁관리제도의 연구와 제도적 문제점에 대한 검토가 전혀 이루어지지 않고 있다. 위탁관
리의 수주를 위하여, 시설물의 관리상 문제나 장수명화와 입주자의 공동체 형성 및 주거환경의
개선에는 접근함이 없이, 입주자대표회의와 영향력 있는 일부 관계자의 비위를 맞추고 관리업체
로선정되기 위하여, 위탁관리수수료 까지 포기하고, 아무런 수익이 없다 보니 관리를 방치한 체
특정의 관계자가 전횡을 하게 하여, 이로 인한 사고를 방치한 체 주민의 민원과 분쟁을
조장하면서 그에 대한 책임이나 죄의식 없이 당신들이 우리 위탁관리회사에 무엇을 주었느
냐?  우리가 받는 게 있어야 나서서 해결을 하든지 말든지 하지, 하면서, 정부에서 요구하는 일
정기간 동안의 관리실적을 올린 것으로 만족하고 있는 사례도 발생되고 있다. 는 이 모순된 사실
을 정부당국에서 간과하여서는 아니 된다

    나. 관리인력을 줄이고  인건비을 삭감하여, 위탁관리업체 선정시, 지명원을 경쟁적으로 제출
하고 이에 의하여 관리업체의 선정기준이 결정되기 때문에, 관리비용을 줄일 수 있는 것으로 위
탁관리업체 설명시 프리핑하고 있으나, 그 집행은 대표회의의 결정에 따른다. 는 단서를 붙여 설
명함으로서 사실상 아무런 책임을 부담하지 아니하고 위탁관리업체로 선정되어, 관리에 수반된
책임은 관리소장과 관리직원에게 전가하고 있는 것이다.


   다. 입주자등이 공동주택의 관리방법을 위탁관리로 결정하였을 때는 주택건설촉진법 제39조
의3 규정에서 정하는 주택관리사의 업무를 제외한 전문 주택관리 업자로서의 고유의 업무를 위
탁관리업체 선정 및 계약의 범위로 정하여야 한다
      (1) 주촉법 제39조의3 규정에서 주택관리사등은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하
여 입주자의 권익을 보호하기 위하여 다음 각호의  업무를  행한다. 라고 규정하고 있다.
         (가) 공동주택의 운영·관리·유지·보수·대체 및 개량에 관한 업무
         (나) 제1호의 업무를 행하기 위한 분담금 기타 경비의 청구·수령· 지출·관리업무
         (다) 기타, 공동주택의 관리에 관하여 건설교통부령이 정하는 업무
      (2) 주택관리사등은 선량한 관리자의 주의로써 그 직무를 수행하여야 한다.
    
   7. 가장 심각한 문제인 관리사무소의 직원에 대한 신분상 문제는 정부가 고시한 최저임금액에
도 미치지 못하는 임금과 고용안정 문제나 신분보장 문제에 접근도 하지 못하고, 매년 노사협상
이나 물가상승율에 의한 임금이 인상되는 것이 아닐 뿐만 아니라, 삭감 당하는 절박한 상황이 연
출되면서, 근로조건이 악화되어 이직을 하게 되거나 그렇지 못한 경우에는 고용자(임금을 지급
한 사실이 없으므로 사용자가 아니면서)로 되어 있는 위탁관리회사(입주자대표회의에 의존), 입
주자대표회의의 처분만 기다리는 근로자로서의 당사자가 제3자의 위치로 밀려나 있는 정부의
고용관리의 사각지대에 은폐되어 있는 것이다.

    또한, 공동주택의 관리에 수반된 서비스의 질을 무리하게 양질화를 요구하기에 앞서, 입주자
가 스스로 아파트 공동체문화의 채질 개선활동에 참여하여, 다수 입주자의 무관심, 입주자대표
회의와 무책임, 위탁관리업자와 관리사무소장과 관리직원의 무권한으로 이어지는 이 3무가 해
소 될 수 있도록, 입주자 스스로가 문제점을 찾아 건축물의 장수명화를 통한 재산가치의 보호와
입주자의 주거생활을 개선하면서 쾌적한 주거환경을 조성하기 위한 아파트의 관리문화와 제도
의 개선을 선진화하여야 한다.

    앞서 살펴본 이러한 것들이 고려된 아파트 관리비용의 평가만이 공동주택 시설물의 장수명화
와 입주자의 주거환경 개선에 기여할 수 있다.




                                    2002.        12.         11.





               발표자 :    김          쾌           식              
                          (사) 한국공동주택문화연구소 정책위원장
                          연락처 :  ks3210@netina.com / 016-9331-4120