관리주체 - 질의회신모음
제 목 임대아파트 관리주체 변경 건
성 명 000 등록일자 2004/11/09
접수번호 68203 접수일자 2004/11/09
회신일자 2004/11/16
민원내용
건설교통부이 무궁한 발전을 진심으로 기원하면서...
임대주택의 임차인의 권한과 임대주택법 및 주택임대차보호법에 의한 권한범위를 질문하고자 하오니 자세한 답변을 당부드립니다.
[서론]
당 아파트는 2001년11월 준공(24평이하. 428세대)하여 약3년된 임대아파트로 현재 우선분양이 추진 중입니다.
그런데 최근 사용자(사업주체)는 일방적으로 관리주체를 변경하겠다는 의사를 임차인대표회의에 전하여 왔습니다.이에 임차인대표회의에서는 위탁관리업자 변경건에 관하여 공식회의를 거친 후 사업주체에 입장표명을 하겠다고 하였으며, 사업주체에 공문으로 "현재 관리하고 있는 관리업체가 잘하고 있는바 위탁관리업자를 교체하려는 의사를 철회하여 달라"고 요구하였으나
사업주체는 위탁관리업자 선정권한은 사업주체의 권한이지 임차인대표회의나 임차인들은 아무권한이 없다며 일방적으로 밀어부치려 하고 있습니다.
[본론]
1.임대주택법 제17조 1항에 주택법에 의거 임대사업자가 위탁관리업자를 선정할 권한이 있다고 봅니다. 그러나 그것은 입주초기의 권한이고 현재는 입주초기가 아니며, 임대주택법에서 정한 임차인대표회의가 구성되어 있는바 충분한 협의 후 결정하여야 할 사안인지 여부을 답하여 주십시요.
2.임대주택법 제17조의2의 2항 제4호.에는 기타 임대주택의 관리에 관한사항으로서 대통령이 정하는 사항은 협의 할 수 있다고 기제되어 있으며, 임대주택법시행령 제15조의2(임차인대표회의)이 2항제2호에 공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항.으로 되어 있으나, 본 법령의 해석이 임대사업자가 일방적으로 결정해도 된다는 해석은 아니라고 사료되며, 살피건데 위 법령을 반대해석하면 임차인대표회의와 합의하지 않은 사항은 합의를 해서 결정하라는 의미로 해석하여야 한다고 봅니다.
3.임대주택법제18조(표준임대차계약서)제2항제4조에는 임차인의 권리와의무에 관한 사항.이 있습니다만, 당 아파트 주택임대차계약서(첨부자료: 주택건설촉진법 제33조에의거..)에는 그런 규정이 없습니다. 그러나 본 계약서에 기재된 사항 외의 사항은 임대사업자가 마음대로 할 권한이 있다는 문구도 없습니다. 결국 임대사업자가 임차인대표회의와 임차인들의 반대를 무릅쓰고 위탁관리업자를 마음대로 결정할 권한은 없다고 봅니다. 또한 임차인대표회의를 구성하는 의미가 임차인들의 최소한의 권익을 보호하고자 만든 것이 입법취지라면 최소한의 공동주택의 관리와 임차인들의 권익과 직결되는 사항은 당연히 임차인들의 의사가 최우선이라고 보며,
4.또한 주택임대차보호법상 임대차계약을 채결한 임대아파트는 소유권자의 권한이 제한되는 제한물권으로서 사업주체에게 소유권은 있으나 그외의 사용권한 즉 운영에 관한 사항등은 임대보증금과 월임대료를 꼬박꼬박 내고 있는 임차인들에게 사용권한이 있음은 당연한 권리라고 봅니다.
[질문]
1. 위 질문을 포괄적으로 해석하여 임대사업자가 현 시점에서 임차인대표회의와 임차인들의 의사를 무시하고 일방적으로 위탁관리업자를 선정할 권한이 있는지 답하여 주십시요?
2. 또한 임대아파트에서 이러한 분쟁이 일어나지 않도록 건설교통부의 합리적이고 통일된 깔끔한 해석을 요구하는 바입니다.
담당부서 공공주택팀 전자우편 pkb34@moct.go.kr
담 당 자 박근복 전화번호 504-9133
첨부파일(회신)
민원요지
회신내용
평소 건설교통행정에 관심을 가져주신 점에 감사 드립니다.
임대주택법 제17조 제1항에서 정하는 바에 따라 대통령령이 정하는 규모에 해당하는 임대주택에 대하여는 임대사업자가 주택법 제53조의 규정에 의한 주택관리업자에게 위탁관리하거나 자체관리하여야 하는 바, 위탁관리 업체의 선정은 임대사업자가 할 수 있는 사안으로 판단되며, 해당 단지의 관리규약에서 정한 바가 있는 경우에는 그에 따라야 할 것으로 판단됩니다. 다만, 임대사업자가 위탁관리 계약기간이 종료되는 경우 및 기타 위탁관리계약 조건 등에 따라 위탁관리업체를 변경하는 경우에는 관리업체의 변경에 따른 관리비의 상승요인이 최소화 될 수 있도록 조치하고 임차인대표회의 등에 사전 안내 및 협의할 수 있을 것으로 판단되며, 관리비의 변경에 따르는 관리업체의 변경 사항에 대하여는 임차인 대표회의가 임대사 업자에게 협의할 수 있는 사안으로 판단되오니 임대사업자와 협의하시기 바랍니다. 감사합니다. 끝.
[ 주 의 ]
본 회신내용은 해당 질의사항에만 국한되며 개별 사실 관계의 변동등으로 인해 유사 사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다.
따라서 개별 사안에 대한 별도의 유권해석을 요구함이 없이 본 회신내용을 유사사례에 임의적으로 유추적용하거나 각종 인허가 관계 증거자료로 활용하는 것은 건설교통부 견해와는 관련이 없음을 알려 드리오니 양해하시기 바랍니다.
성 명 000 등록일자 2004/11/09
접수번호 68203 접수일자 2004/11/09
회신일자 2004/11/16
민원내용
건설교통부이 무궁한 발전을 진심으로 기원하면서...
임대주택의 임차인의 권한과 임대주택법 및 주택임대차보호법에 의한 권한범위를 질문하고자 하오니 자세한 답변을 당부드립니다.
[서론]
당 아파트는 2001년11월 준공(24평이하. 428세대)하여 약3년된 임대아파트로 현재 우선분양이 추진 중입니다.
그런데 최근 사용자(사업주체)는 일방적으로 관리주체를 변경하겠다는 의사를 임차인대표회의에 전하여 왔습니다.이에 임차인대표회의에서는 위탁관리업자 변경건에 관하여 공식회의를 거친 후 사업주체에 입장표명을 하겠다고 하였으며, 사업주체에 공문으로 "현재 관리하고 있는 관리업체가 잘하고 있는바 위탁관리업자를 교체하려는 의사를 철회하여 달라"고 요구하였으나
사업주체는 위탁관리업자 선정권한은 사업주체의 권한이지 임차인대표회의나 임차인들은 아무권한이 없다며 일방적으로 밀어부치려 하고 있습니다.
[본론]
1.임대주택법 제17조 1항에 주택법에 의거 임대사업자가 위탁관리업자를 선정할 권한이 있다고 봅니다. 그러나 그것은 입주초기의 권한이고 현재는 입주초기가 아니며, 임대주택법에서 정한 임차인대표회의가 구성되어 있는바 충분한 협의 후 결정하여야 할 사안인지 여부을 답하여 주십시요.
2.임대주택법 제17조의2의 2항 제4호.에는 기타 임대주택의 관리에 관한사항으로서 대통령이 정하는 사항은 협의 할 수 있다고 기제되어 있으며, 임대주택법시행령 제15조의2(임차인대표회의)이 2항제2호에 공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항.으로 되어 있으나, 본 법령의 해석이 임대사업자가 일방적으로 결정해도 된다는 해석은 아니라고 사료되며, 살피건데 위 법령을 반대해석하면 임차인대표회의와 합의하지 않은 사항은 합의를 해서 결정하라는 의미로 해석하여야 한다고 봅니다.
3.임대주택법제18조(표준임대차계약서)제2항제4조에는 임차인의 권리와의무에 관한 사항.이 있습니다만, 당 아파트 주택임대차계약서(첨부자료: 주택건설촉진법 제33조에의거..)에는 그런 규정이 없습니다. 그러나 본 계약서에 기재된 사항 외의 사항은 임대사업자가 마음대로 할 권한이 있다는 문구도 없습니다. 결국 임대사업자가 임차인대표회의와 임차인들의 반대를 무릅쓰고 위탁관리업자를 마음대로 결정할 권한은 없다고 봅니다. 또한 임차인대표회의를 구성하는 의미가 임차인들의 최소한의 권익을 보호하고자 만든 것이 입법취지라면 최소한의 공동주택의 관리와 임차인들의 권익과 직결되는 사항은 당연히 임차인들의 의사가 최우선이라고 보며,
4.또한 주택임대차보호법상 임대차계약을 채결한 임대아파트는 소유권자의 권한이 제한되는 제한물권으로서 사업주체에게 소유권은 있으나 그외의 사용권한 즉 운영에 관한 사항등은 임대보증금과 월임대료를 꼬박꼬박 내고 있는 임차인들에게 사용권한이 있음은 당연한 권리라고 봅니다.
[질문]
1. 위 질문을 포괄적으로 해석하여 임대사업자가 현 시점에서 임차인대표회의와 임차인들의 의사를 무시하고 일방적으로 위탁관리업자를 선정할 권한이 있는지 답하여 주십시요?
2. 또한 임대아파트에서 이러한 분쟁이 일어나지 않도록 건설교통부의 합리적이고 통일된 깔끔한 해석을 요구하는 바입니다.
담당부서 공공주택팀 전자우편 pkb34@moct.go.kr
담 당 자 박근복 전화번호 504-9133
첨부파일(회신)
민원요지
회신내용
평소 건설교통행정에 관심을 가져주신 점에 감사 드립니다.
임대주택법 제17조 제1항에서 정하는 바에 따라 대통령령이 정하는 규모에 해당하는 임대주택에 대하여는 임대사업자가 주택법 제53조의 규정에 의한 주택관리업자에게 위탁관리하거나 자체관리하여야 하는 바, 위탁관리 업체의 선정은 임대사업자가 할 수 있는 사안으로 판단되며, 해당 단지의 관리규약에서 정한 바가 있는 경우에는 그에 따라야 할 것으로 판단됩니다. 다만, 임대사업자가 위탁관리 계약기간이 종료되는 경우 및 기타 위탁관리계약 조건 등에 따라 위탁관리업체를 변경하는 경우에는 관리업체의 변경에 따른 관리비의 상승요인이 최소화 될 수 있도록 조치하고 임차인대표회의 등에 사전 안내 및 협의할 수 있을 것으로 판단되며, 관리비의 변경에 따르는 관리업체의 변경 사항에 대하여는 임차인 대표회의가 임대사 업자에게 협의할 수 있는 사안으로 판단되오니 임대사업자와 협의하시기 바랍니다. 감사합니다. 끝.
[ 주 의 ]
본 회신내용은 해당 질의사항에만 국한되며 개별 사실 관계의 변동등으로 인해 유사 사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다.
따라서 개별 사안에 대한 별도의 유권해석을 요구함이 없이 본 회신내용을 유사사례에 임의적으로 유추적용하거나 각종 인허가 관계 증거자료로 활용하는 것은 건설교통부 견해와는 관련이 없음을 알려 드리오니 양해하시기 바랍니다.
